Mietausfall – Ursachen, Absicherung und steuerliche Folgen
Mietausfall entsteht, wenn eine vermietete Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt – durch Leerstand, Zahlungsausfall oder Mietminderung. Er ist das zentrale Risiko für Immobilieninvestoren.
Wie Sie Mietausfälle vermeiden, absichern und steuerlich behandeln.
Mietausfall bezeichnet den Verlust von erwarteten Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie. Ursachen können Leerstand, Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Mietminderung oder renovierungsbedingte Nichtnutzung sein. Bei der Immobilienbewertung wird ein Mietausfallwagnis von typischerweise 2-4 % der Jahresbruttomiete kalkuliert.
Warum Mieteinnahmen wegbrechen
1. Leerstand: Nach Mieterkündigung dauert die Neuvermietung oft 1-3 Monate. In strukturschwachen Gebieten auch länger. 2. Zahlungsausfall: Mieter zahlt nicht – Mahnung, Kündigung und Räumung dauern 3-12 Monate. 3. Mietminderung: Bei Mängeln darf der Mieter die Miete kürzen. 4. Renovierung: Während umfangreicher Sanierung kann die Wohnung nicht vermietet werden. Das Leerstandsrisiko hängt stark von Lage und Objektqualität ab.
Strategien zur Risikominimierung
Bonitätsprüfung: Vor Vertragsschluss SCHUFA und Einkommensnachweise prüfen. Mietkaution: Bis zu 3 Monatskaltmieten als Sicherheit. Bürgschaft: Elternbürgschaft bei Studenten. Mietausfallversicherung: Versichert Zahlungsausfälle und Räumungskosten. Rücklagen: Mindestens 3-6 Monatsmieten als Reserve. Diversifikation: Mehrere Wohneinheiten (z.B. MFH) streuen das Risiko.
Mietausfall in der Steuererklärung
Laufende Kosten (Zins, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung) bleiben auch bei Leerstand als Werbungskosten abzugsfrei – vorausgesetzt, es besteht eine ernsthafte Vermietungsabsicht. Der Vermieter muss nachweisen, dass er aktiv vermarktet (Inserate, Maklerauftrag). Dauerhafter Leerstand ohne erkennbare Vermietungsbemühungen führt dazu, dass das Finanzamt den Werbungskostenabzug verwehrt.
Mietausfallrisiko in der Region
Niedrige Quote
Rostock hat eine niedrige Leerstandsquote. Das Mietausfallrisiko ist in der Hansestadt vergleichsweise gering.
Studenten-Nachfrage
Die Universität Rostock sichert stabile Nachfrage – besonders in zentrums- und campusnahen Lagen.
Landkreis beachten
Im ländlichen Umland MV ist das Leerstandsrisiko höher. Hier lohnt sich eine sorgfältige Standortanalyse.
Was ist Mietausfall?
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Kann ich Mietausfall versichern?
Ist Mietausfall steuerlich absetzbar?
Wie verhindere ich Mietausfall?
Wie lange dauert eine Mieterräumung?
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