Referenz 689 · KTV Rostock

Mehrfamilienhaus Rostock KTV

Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein denkmalgeschütztes Jugendstil-Mehrfamilienhaus in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt – 10 Wohnungen, über 800 m² Wohnfläche, seit mehr als 20 Jahren vollvermietet. Der Fokus dieser Referenz: wie ein Kaufvertrag für ein Renditeobjekt mit Denkmalschutz, Sanierungsbedarf und erheblichem Mietpotenzial strukturiert wird.

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Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Mieteinnahmen. Angaben ohne Gewähr.

10 WEWohneinheiten
811 m²Wohnfläche
Bj. 1905Jugendstil
VerkauftStatus

Kurzprofil / Fakten

  • ObjektartMehrfamilienhaus (Jugendstil)
  • OrtRostock – KTV (18057)
  • StraßeFriedrichstraße (ohne Hausnummer)
  • LageStadtzentrum · nahe Stadthafen
  • Wohnflächeca. 811 m² · 10 Wohnungen
  • Grundstückca. 351 m²
  • Baujahr1905 · teilsaniert (2010)
  • Etagen4 · voll unterkellert
  • HeizungGas-Zentralheizung
  • DenkmalschutzJa
  • StatusVerkauft
  • Referenz-ID689

Referenzen sind Beispiele, nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.

Jugendstil-Fassade in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt – denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus nahe Stadthafen · Referenzobjekt 689.

Worum es hier geht

Ein denkmalgeschütztes Jugendstil-Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten in der KTV – teilsaniert, vollvermietet, mit Mietpotenzial und Fassadensanierungsbedarf.

Die Vermarktung richtete sich gezielt an erfahrene Kapitalanleger, die den Denkmalschutz als steuerlichen Vorteil nutzen und das Mietpotenzial heben wollen.

Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Jede Immobilie ist individuell.

Ausgangslage
Jugendstil-MFH mit Denkmalschutz und Mietpotenzial
Das 1905 im Jugendstil errichtete Haus wurde laufend instand gehalten: Bäder, Fenster, Dach, Keller, Elektrik und Wasser waren erneuert. Was fehlte, war eine Überarbeitung der Vorderfassade – ein Posten, der bei Denkmalschutz besonderer Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bedarf. Die 10 Wohnungen (45 bis 92 m²) waren vollständig vermietet. Die Ist-Miete lag unter dem Marktniveau der KTV, was für einen Kapitalanleger sowohl Chance als auch Kalkulationsgrundlage war.
Herausforderungen
Herausforderungen

Denkmalschutz-Bewertung

Denkmalschutz als Doppelkante: Einerseits steuerliche Vorteile durch AfA-Abschreibung nach § 7i EStG, andererseits Auflagen bei Fassadensanierung und baulichen Veränderungen.

Mietpotenzial einordnen

Mietpotenzial realistisch bewerten: Die Differenz zwischen Ist-Miete und marktüblicher Miete klingt auf dem Papier attraktiv – in der Praxis sind Mieterhöhungen im Bestand an gesetzliche Grenzen gebunden.

Ankaufsprüfung 10 WE

Ankaufsprüfung bei 10 Wohnungen: Jede Einheit musste einzeln bewertet werden – Zustand, Mietvertrag, Miethistorie, Modernisierungsstand.

Fassadensanierung kalkulieren

Fassadensanierung kalkulieren: Die Kosten für eine denkmalgerechte Fassadensanierung mussten vor dem Verkauf eingeschätzt werden, damit der Käufer seine Rendite realistisch berechnen konnte.

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Vorgehen / Strategie
Unser Vorgehen

Objektdokumentation

Vollständige Objektdokumentation: Grundbuchauszug, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Sanierungshistorie und Energieausweis wurden vor der Vermarktung zusammengestellt.

Rendite auf Ist-Miete

Renditeberechnung auf Basis Ist-Miete: Die Vermarktung erfolgte auf Grundlage der tatsächlichen Mieteinnahmen – nicht der Soll-Miete. Das schafft Vertrauen und zeigt das Potenzial als Bonus, nicht als Versprechen.

Zielgruppe Investoren

Zielgruppenansprache: Wer ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus verkaufen will: In der KTV spricht es erfahrene Kapitalanleger an, die Bestandsobjekte mit Wertsteigerungspotenzial suchen – nicht Einsteiger, die eine schlüsselfertige Rendite erwarten.

Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten als Verhandlungsgrundlage: Bei einem Objekt mit Denkmalschutz und Sanierungsbedarf ist ein belastbares Gutachten für beide Seiten sinnvoll.

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Ergebnis & Learnings
Ergebnis & Einordnung

Ergebnis

Das Mehrfamilienhaus wurde an einen erfahrenen Kapitalanleger verkauft, der die Kombination aus Bestandsmiete, Mietpotenzial und Denkmal-AfA als langfristige Strategie verstand. Die transparente Dokumentation – insbesondere die Trennung von Ist- und Soll-Miete – beschleunigte die Verhandlungen und vermied unrealistische Preisvorstellungen. Die Fassadensanierung wurde als offener Punkt im Kaufvertrag benannt – der Käufer übernahm das Objekt mit Kenntnis des Investitionsbedarfs. Alle 10 Mietverhältnisse wurden ohne Unterbrechung an den neuen Eigentümer übertragen.

Learnings

Denkmalgeschützte Mehrfamilienhäuser in Innenstadtlagen wie der KTV sind Objekte für Anleger mit langem Atem. Die Rendite kommt nicht aus der ersten Mieterhöhung, sondern aus der Kombination von steuerlichen Vorteilen, moderater Mietanpassung und Wertsteigerung durch Sanierung. Wer solche Objekte verkauft, muss ehrlich kalkulieren – und Käufer finden, die genau das verstehen. Hinweis: Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.

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Was bedeutet Denkmalschutz beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Denkmalschutz bringt steuerliche Vorteile für Käufer (AfA nach § 7i EStG), aber auch Auflagen bei Sanierung und Umbau. Fassaden, Fenster und tragende Elemente dürfen oft nicht ohne Genehmigung verändert werden. Für Kapitalanleger kann das ein Vorteil sein – wenn die Kalkulation stimmt. Angaben ohne Gewähr.
Warum wird bei der Vermarktung die Ist-Miete statt der Soll-Miete verwendet?
Weil die Ist-Miete die tatsächliche Einnahmensituation zeigt. Soll-Mieten sind Prognosen und hängen von Neuvermietung, Marktlage und gesetzlichen Grenzen ab. Seriöse Käufer rechnen mit dem, was da ist – und sehen das Potenzial als Bonus. Angaben ohne Gewähr.
Warum werden hier keine Kaufpreise oder genauen Adressen genannt?
Referenzseiten zeigen Prozess und Vorgehen – keine Zahlen. Kaufpreise hängen von Zustand, Lage und Mieteinnahmen ab. Wer konkrete Einschätzungen zu seinem Mehrfamilienhaus sucht, findet diese am zuverlässigsten in einem persönlichen Gespräch. Angaben ohne Gewähr.

Ertragswertverfahren

Wie wird ein Zinshaus bewertet?

Denkmalschutz

Auflagen, AfA und Werttreiber

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Ist-Miete vs. Marktmiete richtig einordnen
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Hinweis zur DiskretionDiese Referenz zeigt Prozess und Vorgehen – keine Preise, keine exakten Adressen. Referenzen sind nicht 1:1 übertragbar. Der Wert Ihrer Immobilie wird individuell und marktgerecht ermittelt. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis interner Vermittlungsdaten. Stand: 2026. Büchel Immobilien, Rostock.