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Immobilienlexikon

Steuererklärung für Vermieter – Anlage V richtig nutzen

Die Anlage V der Einkommensteuererklärung ist das zentrale Formular für Vermieter. Hier werden Mieteinnahmen und Werbungskosten erfasst – von der AfA bis zu Reparaturen.

Wer Immobilien in Rostock oder MV vermietet, kann durch die richtige Steuererklärung erheblich sparen. Wir erklären die wichtigsten Posten, Fristen und typische Fehler.

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WerbungskostenAfA AbschreibungSchuldzinsenKaufpreisaufteilung
Anlage VSteuerformular
§ 21 EStGRechtsgrundlage
2 % AfAStandardsatz
31. JuliAbgabefrist
Definition

Die Steuererklärung für Vermieter erfolgt über die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Hier werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erklärt. Von den Mieteinnahmen können Werbungskosten wie Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten abgezogen werden.

Einnahmen
Was muss in der Anlage V stehen?
Alle Mieteinnahmen und umlagefähigen Nebenkosten müssen vollständig erklärt werden.

Mieteinnahmen

Kaltmiete, umlagefähige Nebenkosten-Vorauszahlungen und sonstige Einnahmen (z. B. Garagenmiete, Stellplatz). Auch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung zählen zu den Einnahmen des Zuflussjahres.

Sonstige Einnahmen

Zuschüsse vom Staat (z. B. Sanierungszuschüsse), Mietkautionszinsen, Entschädigungen bei vorzeitiger Mietauflösung und erstattete Betriebskosten. Einmalzahlungen wie eine Abstandszahlung des Mieters gehören ebenfalls in die Anlage V.

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Werbungskosten
Welche Kosten können Vermieter absetzen?
Die Werbungskosten senken die Steuerlast oft erheblich – viele Vermieter verschenken hier Geld.

Wichtigste Posten

Gebäude-AfA (2 % linear bei Baujahr ab 1925, 3 % bei Neubau ab 2023), Schuldzinsen für die Finanzierung, Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zum Objekt.

Häufig vergessen

Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Rechtsberatungskosten, Mitgliedsbeiträge (Haus & Grund), Kosten für Mieterwechsel (Anzeigen, Bonitätsprüfung), anteilige Telefonkosten und Arbeitszimmer bei umfangreicher Vermietungstätigkeit.

Tipp: Erhaltungsaufwendungen bis 4.000 € (netto) je Baumaßnahme können nach R 21.1 Abs. 2 EStR ohne Prüfung sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Größere Erhaltungsmaßnahmen können auf Antrag nach § 82b EStDV auf 2–5 Jahre verteilt werden – die Verteilung lohnt sich, wenn das Einkommen im Renovierungsjahr niedrig ist und in Folgejahren steigt. Achtung bei Erwerb innerhalb der ersten 3 Jahre: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Praxis
Typische Fehler und Fristen
Diese Fehler kosten Vermieter regelmäßig Geld – und sind leicht vermeidbar.

Häufige Fehler

Fehlende Kaufpreisaufteilung (AfA nur auf Gebäudeanteil), vergessene Fahrtkosten, nicht abgesetzte Leerstandskosten, falsche Zuordnung von Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten. Ohne Belege akzeptiert das Finanzamt keine Werbungskosten.

Fristen

Abgabefrist: 31. Juli des Folgejahres (mit Steuerberater: Ende Februar des übernächsten Jahres). Bei verspäteter Abgabe drohen Verspätungszuschläge von mindestens 25 € pro angefangenem Monat. Die Erklärung kann elektronisch via ELSTER eingereicht werden.

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Regionaler Bezug
Vermieter-Steuererklärung in Rostock & MV
Regionale Besonderheiten für Vermieter.

Denkmal-AfA in der KTV

Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien in der KTV oder Stadtmitte können die Sanierungskosten nach § 7h/7i EStG steuerlich abschreiben – ein enormer Vorteil. Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist Pflicht und muss der Anlage V beiliegen.

Grundsteuer MV

Die Grundsteuer ist als Werbungskosten absetzbar. Nach der Grundsteuerreform kann sie in MV je nach Gemeinde variieren. In Rostock ist der Hebesatz relativ moderat – dennoch ein relevanter Kostenposten bei mehreren Einheiten.

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Häufige Fragen
FAQ – Steuererklärung Vermieter
Die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick.
Was ist die Anlage V in der Steuererklärung?
Die Anlage V ist das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier werden Mieteinnahmen den Werbungskosten gegenübergestellt, um den steuerpflichtigen Gewinn oder Verlust aus der Vermietung zu ermitteln.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Absetzbar sind unter anderem die Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zum Mietobjekt, Rechtsberatung und Kosten für Mieterwechsel.
Muss ich als Vermieter eine Steuererklärung abgeben?
Ja, wer Einkünfte aus Vermietung erzielt, ist grundsätzlich zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet. Die Abgabefrist ist der 31. Juli des Folgejahres, mit Steuerberater entsprechend später.
Kann ich Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen?
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden und senken die Gesamtsteuerlast. Das ist vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf durch hohe AfA und Zinsen häufig der Fall.

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HinweisDieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Für die individuelle steuerliche Optimierung Ihrer Vermietungseinkünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater. Stand: April 2026.
Quellen: § 21 EStG (Einkünfte aus V+V), § 7 EStG (AfA), § 9 EStG (Werbungskosten), BMF-Schreiben zur Kaufpreisaufteilung, ELSTER-Portal.
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