Tilgungsaussetzung – Darlehen ohne laufende Tilgung
Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Darlehensnehmer nur Zinsen und spart parallel in einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung an. Am Ende wird das Darlehen auf einen Schlag getilgt.
Das Modell war lange beliebt, birgt aber Risiken – besonders wenn der Tilgungsersatz weniger Rendite bringt als erwartet. Wir erklären Funktionsweise, Vor- und Nachteile.
Bei der Tilgungsaussetzung (auch endfälliges Darlehen mit Tilgungsersatz) leistet der Darlehensnehmer keine laufende Tilgung. Stattdessen zahlt er nur die Darlehenszinsen und spart parallel in einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder einen Fondssparplan ein. Am Laufzeitende wird das Darlehen aus dem angesparten Kapital komplett getilgt.
Mit Bausparvertrag
Häufigste Variante: Das Darlehen wird mit einem Bausparvertrag kombiniert. Die Bausparbeiträge bauen das Tilgungskapital auf. Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen abgelöst und durch das zinsgünstige Bauspardarlehen ersetzt.
Mit Lebensversicherung
Das Darlehen wird an eine Kapitallebensversicherung abgetreten. Die Versicherungsbeiträge dienen als Tilgungsersatz. Bei Fälligkeit der Versicherung wird die Auszahlungssumme zur Darlehenstilgung verwendet. Steuerliche Vorteile sind seit 2005 eingeschränkt.
Vorteile
Niedrigere monatliche Belastung (nur Zinsen). Bei vermieteten Immobilien steuerlich vorteilhaft, da Schuldzinsen in voller Höhe absetzbar bleiben. Flexibilität beim Tilgungsersatz. Staatliche Förderung bei Bausparvertrag nutzbar.
Nachteile
Höhere Gesamtzinsbelastung, da die volle Darlehenssumme über die gesamte Laufzeit verzinst wird. Renditerisiko: Bringt der Tilgungsersatz weniger als erwartet, reicht das Kapital nicht zur vollständigen Tilgung. Komplexeres Konstrukt als ein einfaches Annuitätendarlehen.
Vorteil Vermieter
Da die Darlehenssumme nicht sinkt, bleiben die Schuldzinsen über die gesamte Laufzeit als Werbungskosten in voller Höhe absetzbar. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil dagegen stetig.
Einschränkungen
Seit 2005 sind die Erträge aus Kapitallebensversicherungen nur noch zur Hälfte steuerfrei (bei Auszahlung nach 12 Jahren). Bausparverträge bieten keine besonderen steuerlichen Vorteile mehr. Die Gesamtrechnung muss individuell geprüft werden.
Empfehlung
Für Eigennutzer in Rostock ist das klassische Annuitätendarlehen mit Sondertilgung fast immer die bessere Wahl. Die Tilgungsaussetzung lohnt sich primär für Kapitalanleger mit hohem Steuersatz und professioneller Finanzplanung.
Beratung wichtig
Die Komplexität des Modells erfordert eine sorgfältige Beratung. Wer eine Tilgungsaussetzung in Betracht zieht, sollte die Gesamtkosten über die volle Laufzeit mit einem Annuitätendarlehen vergleichen – inklusive aller Gebühren und Steuereffekte.
Was ist eine Tilgungsaussetzung?
Ist eine Tilgungsaussetzung teurer als ein Annuitätendarlehen?
Für wen eignet sich die Tilgungsaussetzung?
Was passiert, wenn der Tilgungsersatz nicht ausreicht?
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