Werbungskosten – Steuervorteile für Vermieter & Anleger
Als Werbungskosten (§ 9 EStG) können Vermieter alle Aufwendungen absetzen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Sie mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.
Von Schuldzinsen über AfA bis Fahrtkosten: Wir erklären die wichtigsten absetzbaren Positionen für Immobilieneigentümer in Rostock.
Werbungskosten (§ 9 EStG) sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung geltend gemacht und mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gibt es keine Deckelung.
Die größten Werbungskosten-Posten für Vermieter
AfA (Abschreibung)
Die Absetzung für Abnutzung ist der größte Einzelposten: 2 % p. a. für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere Gebäude, 3 % für Neubauten ab 2023 (§ 7b EStG). Basis: Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück). Bei einer Kaufpreisaufteilung von 200.000 € Gebäudeanteil = 4.000 € AfA/Jahr.
Schuldzinsen
Darlehenszinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie sind in voller Höhe absetzbar – nicht aber die Tilgung. Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5 % Zins sind das im ersten Jahr ca. 10.500 € Werbungskosten.
Was Vermieter noch absetzen können
Laufende Kosten
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, nicht umlagefähige Betriebskosten, Mietausfallwagnis, Kontoführungsgebühren, Rechtsberatung, Mitgliedsbeiträge (Haus & Grund).
Anschaffungsnahe Kosten
Fahrtkosten zur Immobilie (30 ct/km), Maklergebühren bei Neuvermietung, Grunderwerbsteuer (anteilig auf Gebäude), Notar- und Grundbuchkosten für die Finanzierung, Inseratskosten, Energieausweis.
Werbungskosten vs. Herstellungskosten
Sofort absetzbar
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Austausch gleichwertiger Teile) ist sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Beispiele: Heizungsreparatur, Dachreparatur, Malerarbeiten, Sanitär-Erneuerung im gleichen Standard.
Über AfA verteilt
Herstellungskosten (wesentliche Verbesserung, Erweiterung, Neubau) werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Achtung: Die 15-%-Grenze! Übersteigen Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % der Gebäude-AK, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Werbungskosten in Rostock & MV
Regionale Vorteile
Die moderate Preisniveau in Rostock ermöglicht oft einen positiven Cashflow nach Steuern – selbst bei Vollfinanzierung. Die Kombination aus AfA, Schuldzinsen und laufenden Kosten kann die Steuerlast in den ersten Jahren auf null senken.
Denkmal-AfA
Für denkmalgeschützte Immobilien in Rostock (z. B. KTV-Altbauten) gelten erhöhte AfA-Sätze: 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren auf die Sanierungskosten. Das macht Denkmalobjekte steuerlich besonders attraktiv.
Lexikon-Empfehlungen
FAQ – Werbungskosten §9 EStG
Was sind Werbungskosten bei Immobilien?
Was sind die größten Posten?
Können Verluste verrechnet werden?
Was ist die 15-%-Grenze?
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