Finanzierung & Bewertung
Beleihungsauslauf (LTV)
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) – das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert.
Der Beleihungsauslauf (englisch: Loan-to-Value, kurz LTV) ist eine der zentralen Kennzahlen in der Immobilienfinanzierung. Er bestimmt maßgeblich den Zinssatz und die Konditionen eines Baudarlehens. Je niedriger der LTV, desto günstiger das Darlehen.
Beleihungswert vs. Marktwert
Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Marktwert: Er ist ein nachhaltiger, konjunkturunabhängiger Wert, den die Bank intern ermittelt. Er liegt typischerweise 10–20 % unter dem aktuellen Marktwert, um Risiken abzupuffern.
Banken in Deutschland dürfen gemäß BelWertV maximal 80 % des Beleihungswertes als erstrangiges Darlehen ausreichen. Überschreitet das Darlehen diese Grenze, sprechen Fachleute von einer nachrangigen Finanzierung, die mit höheren Zinsen verbunden ist.
Einfluss auf den Zinssatz
Der LTV ist der wichtigste Faktor bei der Zinsstaffelung. Banken unterscheiden typischerweise folgende Stufen: bis 60 % LTV (günstigste Konditionen), 60–80 % LTV (mittlere Konditionen), über 80 % LTV (deutlicher Zinsaufschlag, teils Risikoaufschlag).
In Rostock liegen Kaufpreise für Eigentumswohnungen je nach Stadtteil zwischen 2.500 und 5.000 €/m². Bei einem Beleihungswert-Abschlag von 15 % ergibt sich ein rechnerischer Beleihungswert von 2.125–4.250 €/m². Büchel Immobilien hilft Käufern, den realistischen LTV vorab einzuschätzen.
Regulatorischer Hintergrund (KWG)
Das Kreditwesengesetz (KWG) verpflichtet Banken, bei der Kreditvergabe den Beleihungsauslauf zu prüfen und zu dokumentieren. Seit Basel III müssen Banken höhere Eigenkapitalquoten für Darlehen mit hohem LTV hinterlegen — was die Zinsaufschläge erklärt.
Für Käufer in Rostock bedeutet dies: Wer mindestens 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (ca. 12 % in MV: Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/GBK ~2 %, ggf. Makler) mitbringt, erhält die besten Konditionen und bleibt unter dem kritischen 80 %-LTV-Schwellenwert.
❓ Häufige Fragen
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Unter 60 % LTV gelten als sehr gut und sichern die günstigsten Zinsen. Bis 80 % ist marktüblich. Über 80 % wird teurer und erfordert teils private Restschuldversicherungen oder Bürgschaften.
Wie wird der Beleihungswert berechnet?
Banken ermitteln den Beleihungswert intern, häufig mit einem Abschlag von 10–20 % auf den Marktwert. Grundlage ist die BelWertV. Für Wohnimmobilien werden meist Ertragswert und Sachwert kombiniert.
Kann ich den Beleihungsauslauf senken?
Ja: durch mehr Eigenkapital, Sondertilgungen oder durch Wertsteigerung der Immobilie. Einige Banken erlauben eine Neubewertung nach einigen Jahren, wenn der Marktwert gestiegen ist.
Was bedeutet 100 % Finanzierung?
Eine 100 %-Finanzierung bedeutet, dass das gesamte Kaufpreis-Darlehen ohne Eigenkapital aufgenommen wird — der LTV beträgt dann 100 % oder mehr. Solche Darlehen sind teuer und werden nur bei sehr guter Bonität gewährt.
Gilt der LTV auch bei Anschlussfinanzierungen?
Ja, bei der Anschlussfinanzierung wird der aktuelle Restschuldbetrag dem aktuellen Beleihungswert gegenübergestellt. Ist die Immobilie gestiegen und die Restschuld gesunken, verbessert sich der LTV automatisch.
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