ImmobilienlexikonNießbrauch – Rechte, Pflichten & Steuern
Der Nießbrauch gewährt das Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen – durch Bewohnen oder Vermieten. Er wird häufig bei Schenkungen und vorweggenommener Erbfolge eingesetzt und im Grundbuch eingetragen.
Nießbrauch ist ein mächtiges Instrument für die Erbschaftsteuer-Optimierung. Er mindert den steuerpflichtigen Wert und ermöglicht gleichzeitig das Wohnrecht auf Lebenszeit – besonders relevant bei Schenkungen.
§ 1030 BGBRechtsgrundlage
GrundbuchAbt. II Eintragung
LebenslangStandard-Dauer
SteuervorteilWertminderung
DefinitionDer Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das umfassende Recht, eine fremde Sache zu nutzen und deren Früchte zu ziehen. Bei Immobilien bedeutet das: Der Nießbraucher darf die Immobilie bewohnen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen – obwohl er nicht Eigentümer ist.
Grundlagen
Nießbrauch vs. Wohnrecht
Zwei Rechte, zwei unterschiedliche Reichweiten
Beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Immobilie selbst nutzen und vermieten. Beim Wohnrecht (§ 1093 BGB) darf er nur selbst bewohnen – eine Vermietung ist ausgeschlossen.
Nießbrauch
Umfassendes Nutzungsrecht: Bewohnen, Vermieten, Früchte ziehen. Pflicht: Erhaltung der Substanz, gewöhnliche Lasten tragen.
Wohnrecht
Persönliches Recht: Nur Selbstbewohnung. Keine Vermietung. Geringerer Wertabschlag als Nießbrauch. Im Grundbuch Abt. II.
Praxis-Tipp: Der Nießbrauch ist im Grundbuch Abteilung II eingetragen und überlebt einen Eigentümerwechsel. Das mindert den Verkehrswert erheblich – rechnen Sie mit 20–40 % Abschlag. Steuern
Steuerliche Auswirkungen
Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt spart Steuern
Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen. Je älter der Schenker, desto geringer der Abzug (BewG-Tabelle). Bei einem 65-jährigen Nießbraucher reduziert sich der steuerpflichtige Wert um ca. 35–45 %.
VorbehaltnießbrauchDer häufigste Fall: Eltern übertragen die Immobilie auf Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Steuerlich optimal, da Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden können.
ZuwendungsnießbrauchDer Eigentümer räumt einem Dritten den Nießbrauch ein. Häufig bei Familien, um Mieteinnahmen steuerlich auf Kinder zu verlagern (§ 21 EStG).
Wertberechnung
Kapitalwert des Nießbrauchs
So wird der Wertabschlag berechnet
Der Kapitalwert ergibt sich aus: Jahreswert des Nießbrauchs × Vervielfältiger (abhängig vom Alter des Berechtigten, § 14 BewG). Der Jahreswert entspricht der ortsüblichen Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten.
BeispielImmobilie wert 300.000 €, Nießbraucher 65 Jahre, Jahreswert 10.000 €, Vervielfältiger 9,369. Kapitalwert: 93.690 €. Steuerpflichtiger Wert der Schenkung: 206.310 € – unter dem Freibetrag von 400.000 € für Kinder!
Regional
Besonderheiten in Rostock & MV
Regionale Fakten und Praxistipps für Mecklenburg-Vorpommern
Rostocker Praxis
In Rostock werden Nießbrauch-belastete Immobilien häufig mit 25–40 % Abschlag gehandelt – je nach Alter des Berechtigten und Restlaufzeit.
Notar-Kosten
Die Bestellung des Nießbrauchs erfordert notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung. Kosten: ca. 800–2.000 € je nach Immobilienwert (GNotKG).
Steuerberater MV
Nießbrauch-Gestaltungen sollten immer mit einem Steuerberater geplant werden – die Kombination mit Freibeträgen und 10-Jahres-Zyklen ist komplex.
Verwandte Begriffe
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Häufige Fragen
FAQ – Nießbrauch
Die wichtigsten Fragen verständlich beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Nießbrauch erlaubt Bewohnen UND Vermieten (§ 1030 BGB). Das
Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur Selbstbewohnung. Nießbrauch hat einen höheren Wertabschlag.
Wie wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?
In Abteilung II des
Grundbuchs als Belastung. Die Eintragung erfordert notarielle Beurkundung und schützt den Nießbraucher auch bei Eigentümerwechsel.
Spart Nießbrauch bei der Schenkungsteuer?
Ja – der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Bei einer 65-jährigen Person reduziert sich der steuerpflichtige Wert um ca. 35–45 %.
Kann der Nießbrauch aufgehoben werden?
Ja, durch notarielle Erklärung und Löschung im Grundbuch. Beide Seiten müssen zustimmen. Achtung: Eine Aufhebung kann Schenkungsteuer auslösen.
Wer trägt die Kosten beim Nießbrauch?
Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten und laufenden Lasten (§ 1041, 1047 BGB). Außergewöhnliche Reparaturen (z. B. neues Dach) trägt der Eigentümer.
Fragen zu Nießbrauch?
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HinweisDieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Stand: April 2026.
Quellen: § 1030–1089 BGB, § 14 BewG (Vervielfältiger-Tabelle), ErbStG, GNotKG.
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