Immobilien-Lexikon · Finanzierung & Kredit

Tilgungsaussetzung – Darlehen ohne laufende Tilgung

Bei der Tilgungsaussetzung werden während der Darlehenslaufzeit nur Zinsen gezahlt – die Tilgung erfolgt am Ende durch einen Tilgungsersatz.

Die Tilgungsaussetzung war jahrelang ein beliebtes Finanzierungsmodell – auch für Immobilien in Rostock und MV. Heute wird sie seltener eingesetzt, hat aber in bestimmten Konstellationen weiterhin Berechtigung.

DEFINITION

Tilgungsaussetzung: Finanzierungsmodell, bei dem der Kreditnehmer während der Darlehenslaufzeit nur Zinsen zahlt und die Tilgung aussetzt. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt am Laufzeitende durch ein parallel angespartes Tilgungsersatzprodukt – typischerweise ein Bausparvertrag (BSV) oder eine Kapitallebensversicherung.

Wie funktioniert die Tilgungsaussetzung?

Der Kreditnehmer zahlt monatlich: Zinsen an die Bank + Sparrate in den Tilgungsersatz (BSV oder Lebensversicherung). Am Ende der Laufzeit wird das angesparte Kapital zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens verwendet. Die monatliche Belastung ist oft höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen, weil die Zinslast konstant auf der vollen Darlehenssumme bleibt.

Vor- und Nachteile

VorteileSteuerliche Absetzbarkeit der Zinsen bei Vermietung (volle Zinsen über gesamte Laufzeit), Flexibilität durch separaten Sparvertrag, bei Kapitalanlegern in Rostock ggf. steuerlich vorteilhaft.
NachteileHöhere Gesamtkosten (Zinsen bleiben auf vollem Betrag), Tilgungsersatz muss performen, Risiko bei schwacher Rendite des BSV oder der Lebensversicherung, komplexere Struktur.

Wann ist Tilgungsaussetzung sinnvoll?

Primär für vermietete Immobilien, weil die vollen Schuldzinsen über die gesamte Laufzeit steuerlich absetzbar sind. Bei selbstgenutztem Wohneigentum in Rostock ist ein klassisches Annuitätendarlehen fast immer günstiger. Vor Abschluss unbedingt die Finanzierungsvarianten vergleichen.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Tilgung→ Bausparvertrag→ Baufinanzierung→ Zinsbindung→ Annuitätendarlehen

Weiterführende Themen

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsaussetzung und Annuitätendarlehen?
Beim Annuitätendarlehen wird monatlich getilgt, die Restschuld sinkt laufend. Bei Tilgungsaussetzung bleibt die volle Darlehenssumme bestehen – Tilgung erfolgt erst am Ende.
Ist Tilgungsaussetzung heute noch üblich?
Deutlich seltener als früher. Niedrige Zinsen und strengere Regulierung haben das Modell unattraktiver gemacht. Bei Kapitalanlegern mit Steuervorteilen kann es noch sinnvoll sein.
Kann ich von Tilgungsaussetzung auf reguläre Tilgung wechseln?
Ja – in der Regel kann der Darlehensnehmer zur regulären Tilgung wechseln. Die Konditionen hängen vom Vertrag ab.
Welches Tilgungsersatzprodukt ist besser – BSV oder Lebensversicherung?
Der Bausparvertrag bietet Planungssicherheit durch garantierten Zins. Lebensversicherungen sind durch die Niedrigzinsphase unattraktiver geworden.
Ist Tilgungsaussetzung steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien ja – die vollen Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Das ist der Hauptvorteil gegenüber dem Annuitätendarlehen bei Kapitalanlegern.
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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.

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