Steuern & Vermietung
Schuldzinsen §9 EStG – steuerlich absetzbar
Darlehenszinsen sind unmittelbare Werbungskosten bei Vermietung in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern.
Wer in Rostock oder der Region MV Wohnungen und Häuser vermietet, kann die Schuldzinsen für Immobilienkredite als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt erkennt diese nach §9 Abs. 1 EStG an – allerdings nur, wenn das Darlehen zum Erwerb oder zur Instandhaltung der Mietimmobilie verwendet wurde.
Definition: Schuldzinsen nach §9 EStG
Schuldzinsen §9 EStG – steuerlich absetzbar: Wer in Rostock oder der Region MV Wohnungen und Häuser vermietet, kann die Schuldzinsen für Immobilienkredite als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt erkennt diese nach §9 Abs. 1 EStG an – allerdings nur, wenn das Darlehen zum Erwerb oder zur Instandhaltung der Mietimmobilie verwendet wurde.
Schuldzinsen sind die Zinsen, die Sie an Banken oder andere Kreditgeber für Darlehen zahlen, die zum Erwerb, zur Herstellung oder zur Instandhaltung von Mietimmobilien aufgenommen wurden. Sie zählen zu den unmittelbaren Werbungskosten und mindern direkt die Mieteinnahmen (Anlage V).Beispiel Rostock: Sie erwerben ein Mehrfamilienhaus in Lütten Klein mit einem Darlehen von 400.000 Euro zu 3,5% p.a. Die jährlichen Schuldzinsen betragen 14.000 Euro – diese können Sie vollständig als Werbungskosten in Anlage V abziehen.
Rechtliche Grundlagen
§9 Abs. 1 EStG: Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
Anlage V (Einkommensteuer): Schuldzinsen werden hier als Position separat ausgewiesen und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
BFH-Urteil I R 47/13: Der BFH bestätigt, dass nur Schuldzinsen abzugsfähig sind, nicht aber die Tilgung – die Tilgung ist eine private Vermögensanlage.
Voraussetzungen für die Abzugsfähigkeit
Damit Schuldzinsen anerkannt werden, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Verwendungszweck klarDas Darlehen muss nachweisbar für den Erwerb, die Herstellung oder Instandhaltung der Mietimmobilie verwendet worden sein.
DokumentationDarlehensvertrag, Auszahlungsquittungen und Rechnungen müssen vorhanden sein.
Vermietung liegt vorDie Immobilie in Rostock oder MV muss tatsächlich vermietet sein – nicht selbst genutzt.
Schuldzinsen sind tatsächlich gezahltNur gezahlte Zinsen können abgezogen werden, nicht kalkulierte oder accrued interest.
Schuldzinsen in der Anlage V
In der Steuererklärung werden Schuldzinsen in Anlage V korrekt erfasst:
Zeile 16 (Werbungskosten): Hier tragen Sie die gesamten Schuldzinsen des Steuerjahres ein. Das Finanzamt akzeptiert die Summe aller Zinszahlungen von Kreditgebern.
Nachweise: Halten Sie Darlehensauszüge, Kontoauszüge und Zinsmitteilungen (Zinsabschlag) bereit. Diese zeigen, wie viel Zinsen Sie in einem Jahr gezahlt haben.
Verwandte Begriffe im Lexikon
Weiterführende Themen
Häufige Fragen
Kann ich auch Bearbeitungsgebühren für das Darlehen absetzen?
Nein. Bearbeitungsgebühren, Maklergebühren und andere Kreditbeschaffungskosten sind keine Schuldzinsen und fallen nicht unter §9 Abs. 1 EStG. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (Anlage AfA).
Was ist mit Kontokorrentkrediten? Sind die Zinsen auch abzugsfähig?
Ja, wenn der Kontokorrentkredit ausschließlich für die Finanzierung der Mietimmobilie in Rostock verwendet wird. Allerdings müssen Sie dokumentieren, dass das Darlehen nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Kann ich Schuldzinsen vorauszahlen, um mehr zu sparen?
Theoretisch ja, aber das Finanzamt erkennt nur Schuldzinsen an, die in dem jeweiligen Steuerjahr tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vorauszahlung für 2025 kann erst 2025 geltend gemacht werden.
Was passiert mit den Schuldzinsen bei Verkauf der Immobilie?
Bis zur Veräußerung können Sie Schuldzinsen geltend machen. Nach dem Verkauf (z.B. in Rostock) endet die Werbungskostenfähigkeit, da die Immobilie dann nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Sind Schuldzinsen auch bei vollem Ausfall der Miete abzugsfähig?
Ja. Schuldzinsen sind unabhängig von der tatsächlichen Mieteinnahme abzugsfähig. Auch wenn eine Immobilie in Rostock leer steht, können Sie die Schuldzinsen abziehen – vorausgesetzt, Sie bemühen sich um eine Vermietung.
Muss ich Tilgung und Zinsen separat ausweisen?
Ja, unbedingt. In der Anlage V werden nur die Schuldzinsen unter Werbungskosten aufgeführt. Die Tilgung hat keine Auswirkung auf die Besteuerung – sie ist reine Vermögensumschichtung.
Häufige Fragen
Kann ich auch Bearbeitungsgebühren für das Darlehen absetzen?
Nein. Bearbeitungsgebühren, Maklergebühren und andere Kreditbeschaffungskosten sind keine Schuldzinsen und fallen nicht unter §9 Abs. 1 EStG. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (Anlage AfA).
Was ist mit Kontokorrentkrediten? Sind die Zinsen auch abzugsfähig?
Ja, wenn der Kontokorrentkredit ausschließlich für die Finanzierung der Mietimmobilie in Rostock verwendet wird. Allerdings müssen Sie dokumentieren, dass das Darlehen nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Kann ich Schuldzinsen vorauszahlen, um mehr zu sparen?
Theoretisch ja, aber das Finanzamt erkennt nur Schuldzinsen an, die in dem jeweiligen Steuerjahr tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vorauszahlung für 2025 kann erst 2025 geltend gemacht werden.
Was passiert mit den Schuldzinsen bei Verkauf der Immobilie?
Bis zur Veräußerung können Sie Schuldzinsen geltend machen. Nach dem Verkauf (z.B. in Rostock) endet die Werbungskostenfähigkeit, da die Immobilie dann nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Sind Schuldzinsen auch bei vollem Ausfall der Miete abzugsfähig?
Ja. Schuldzinsen sind unabhängig von der tatsächlichen Mieteinnahme abzugsfähig. Auch wenn eine Immobilie in Rostock leer steht, können Sie die Schuldzinsen abziehen – vorausgesetzt, Sie bemühen sich um eine Vermietung.
Muss ich Tilgung und Zinsen separat ausweisen?
Ja, unbedingt. In der Anlage V werden nur die Schuldzinsen unter Werbungskosten aufgeführt. Die Tilgung hat keine Auswirkung auf die Besteuerung – sie ist reine Vermögensumschichtung.
Kann ich auch Bearbeitungsgebühren für das Darlehen absetzen?
Nein. Bearbeitungsgebühren, Maklergebühren und andere Kreditbeschaffungskosten sind keine Schuldzinsen und fallen nicht unter §9 Abs. 1 EStG. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (Anlage AfA).
Was ist mit Kontokorrentkrediten? Sind die Zinsen auch abzugsfähig?
Ja, wenn der Kontokorrentkredit ausschließlich für die Finanzierung der Mietimmobilie in Rostock verwendet wird. Allerdings müssen Sie dokumentieren, dass das Darlehen nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Kann ich Schuldzinsen vorauszahlen, um mehr zu sparen?
Theoretisch ja, aber das Finanzamt erkennt nur Schuldzinsen an, die in dem jeweiligen Steuerjahr tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vorauszahlung für 2025 kann erst 2025 geltend gemacht werden.
Was passiert mit den Schuldzinsen bei Verkauf der Immobilie?
Bis zur Veräußerung können Sie Schuldzinsen geltend machen. Nach dem Verkauf (z.B. in Rostock) endet die Werbungskostenfähigkeit, da die Immobilie dann nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Sind Schuldzinsen auch bei vollem Ausfall der Miete abzugsfähig?
Ja. Schuldzinsen sind unabhängig von der tatsächlichen Mieteinnahme abzugsfähig. Auch wenn eine Immobilie in Rostock leer steht, können Sie die Schuldzinsen abziehen – vorausgesetzt, Sie bemühen sich um eine Vermietung.
Muss ich Tilgung und Zinsen separat ausweisen?
Ja, unbedingt. In der Anlage V werden nur die Schuldzinsen unter Werbungskosten aufgeführt. Die Tilgung hat keine Auswirkung auf die Besteuerung – sie ist reine Vermögensumschichtung.
Häufige Fragen
Kann ich auch Bearbeitungsgebühren für das Darlehen absetzen?
Nein. Bearbeitungsgebühren, Maklergebühren und andere Kreditbeschaffungskosten sind keine Schuldzinsen und fallen nicht unter §9 Abs. 1 EStG. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (Anlage AfA).
Was ist mit Kontokorrentkrediten? Sind die Zinsen auch abzugsfähig?
Ja, wenn der Kontokorrentkredit ausschließlich für die Finanzierung der Mietimmobilie in Rostock verwendet wird. Allerdings müssen Sie dokumentieren, dass das Darlehen nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Kann ich Schuldzinsen vorauszahlen, um mehr zu sparen?
Theoretisch ja, aber das Finanzamt erkennt nur Schuldzinsen an, die in dem jeweiligen Steuerjahr tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vorauszahlung für 2025 kann erst 2025 geltend gemacht werden.
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Bis zur Veräußerung können Sie Schuldzinsen geltend machen. Nach dem Verkauf (z.B. in Rostock) endet die Werbungskostenfähigkeit, da die Immobilie dann nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Sind Schuldzinsen auch bei vollem Ausfall der Miete abzugsfähig?
Ja. Schuldzinsen sind unabhängig von der tatsächlichen Mieteinnahme abzugsfähig. Auch wenn eine Immobilie in Rostock leer steht, können Sie die Schuldzinsen abziehen – vorausgesetzt, Sie bemühen sich um eine Vermietung.
Muss ich Tilgung und Zinsen separat ausweisen?
Ja, unbedingt. In der Anlage V werden nur die Schuldzinsen unter Werbungskosten aufgeführt. Die Tilgung hat keine Auswirkung auf die Besteuerung – sie ist reine Vermögensumschichtung.
Kann ich auch Bearbeitungsgebühren für das Darlehen absetzen?
Nein. Bearbeitungsgebühren, Maklergebühren und andere Kreditbeschaffungskosten sind keine Schuldzinsen und fallen nicht unter §9 Abs. 1 EStG. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (Anlage AfA).
Was ist mit Kontokorrentkrediten? Sind die Zinsen auch abzugsfähig?
Ja, wenn der Kontokorrentkredit ausschließlich für die Finanzierung der Mietimmobilie in Rostock verwendet wird. Allerdings müssen Sie dokumentieren, dass das Darlehen nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Kann ich Schuldzinsen vorauszahlen, um mehr zu sparen?
Theoretisch ja, aber das Finanzamt erkennt nur Schuldzinsen an, die in dem jeweiligen Steuerjahr tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vorauszahlung für 2025 kann erst 2025 geltend gemacht werden.
Was passiert mit den Schuldzinsen bei Verkauf der Immobilie?
Bis zur Veräußerung können Sie Schuldzinsen geltend machen. Nach dem Verkauf (z.B. in Rostock) endet die Werbungskostenfähigkeit, da die Immobilie dann nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Sind Schuldzinsen auch bei vollem Ausfall der Miete abzugsfähig?
Ja. Schuldzinsen sind unabhängig von der tatsächlichen Mieteinnahme abzugsfähig. Auch wenn eine Immobilie in Rostock leer steht, können Sie die Schuldzinsen abziehen – vorausgesetzt, Sie bemühen sich um eine Vermietung.
Muss ich Tilgung und Zinsen separat ausweisen?
Ja, unbedingt. In der Anlage V werden nur die Schuldzinsen unter Werbungskosten aufgeführt. Die Tilgung hat keine Auswirkung auf die Besteuerung – sie ist reine Vermögensumschichtung.
Kann ich auch Bearbeitungsgebühren für das Darlehen absetzen?
Nein. Bearbeitungsgebühren, Maklergebühren und andere Kreditbeschaffungskosten sind keine Schuldzinsen und fallen nicht unter §9 Abs. 1 EStG. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (Anlage AfA).
Was ist mit Kontokorrentkrediten? Sind die Zinsen auch abzugsfähig?
Ja, wenn der Kontokorrentkredit ausschließlich für die Finanzierung der Mietimmobilie in Rostock verwendet wird. Allerdings müssen Sie dokumentieren, dass das Darlehen nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Kann ich Schuldzinsen vorauszahlen, um mehr zu sparen?
Theoretisch ja, aber das Finanzamt erkennt nur Schuldzinsen an, die in dem jeweiligen Steuerjahr tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vorauszahlung für 2025 kann erst 2025 geltend gemacht werden.
Was passiert mit den Schuldzinsen bei Verkauf der Immobilie?
Bis zur Veräußerung können Sie Schuldzinsen geltend machen. Nach dem Verkauf (z.B. in Rostock) endet die Werbungskostenfähigkeit, da die Immobilie dann nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Sind Schuldzinsen auch bei vollem Ausfall der Miete abzugsfähig?
Ja. Schuldzinsen sind unabhängig von der tatsächlichen Mieteinnahme abzugsfähig. Auch wenn eine Immobilie in Rostock leer steht, können Sie die Schuldzinsen abziehen – vorausgesetzt, Sie bemühen sich um eine Vermietung.
Muss ich Tilgung und Zinsen separat ausweisen?
Ja, unbedingt. In der Anlage V werden nur die Schuldzinsen unter Werbungskosten aufgeführt. Die Tilgung hat keine Auswirkung auf die Besteuerung – sie ist reine Vermögensumschichtung.
§9 Abs. 1 EStG:
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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.