Immobilienlexikon · Mietrecht

Instandhaltungspflicht

Was der Vermieter reparieren muss – und was der Mieter selbst zahlt.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters gehört zu den zentralen Pflichten im Mietrecht. Sie bestimmt, wer für Reparaturen, Wartung und Erhaltung der Mietsache verantwortlich ist – eine Frage, die Eigentümer von Mietwohnungen und Mehrfamilienhäusern in Rostock regelmäßig beschäftigt.

▼ Definition
Instandhaltungspflicht bezeichnet die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Sie umfasst laufende Wartung sowie die Beseitigung von Schäden und Mängeln, die den Gebrauchswert der Mietsache beeinträchtigen.

Umfang der Instandhaltungspflicht

Der Vermieter muss alle wesentlichen Bestandteile der Mietsache funktionsfähig halten: Heizung, Warmwasserversorgung, Dach, tragende Wände, Fenster, Elektroinstallation, Abwasserleitungen. Auch Gemeinschaftsflächen in Rostocker MFH (Treppenhaus, Keller, Außenanlagen) fallen unter die Instandhaltungspflicht.

Tritt ein Mangel auf, der den vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigt, ist der Vermieter zur zügigen Behebung verpflichtet. Bei erheblichen Mängeln (Heizungsausfall im Winter, Wasserschaden) muss unverzüglich gehandelt werden.

Abzugrenzen sind Modernisierungen (z. B. neue Fenster, Wärmedämmung): Diese sind keine Instandhaltungspflicht, aber dem Vermieter nach §§ 554, 555b BGB erlaubt.

Abgrenzung: Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) können per Formularklausel auf den Mieter übertragen werden – aber nur, wenn die Klausel den engen BGH-Anforderungen entspricht. Starre Fristen-pläne sind seit BGH-Urteil 2015 unwirksam.

Kleinreparaturen können bis zu einer Grenze (i. d. R. 100–150 € pro Einzelreparatur) auf den Mieter übertragen werden. Ohne entsprechende Klausel trägt stets der Vermieter die Kosten.

In Rostock gilt: Fehlt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel (was bei älteren Mietverträgen häufig vorkommt), muss der Vermieter auch das Streichen der Wände übernehmen.

Instandhaltungsrücklage bei Kapitalanlagen in Rostock

Wer in Rostock eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage hält, sollte eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr einkalkulieren. Bei Altbauten in der KTV oder Stadtmitte, wo Bausubstanz aus den 1890er–1950er Jahren dominiert, können höhere Rücklagen notwendig sein.

Die WEG verwaltet für das gemeinschaftliche Eigentum eine Erhaltungsrücklage (§ 19 WEG). Der individuelle Vermieter ist zusätzlich für das Sondereigentum (Wohnungsinneres) zuständig.

Häufige Fragen zum Thema Instandhaltungspflicht

Wer muss eine defekte Heizung reparieren?
Der Vermieter – immer. Die Heizung ist ein wesentlicher Bestandteil der Mietsache. Ein Heizungsausfall im Winter ist ein erheblicher Mangel, der dem Mieter bis zur Behebung ein Mietminderungsrecht gibt.
Kann der Vermieter die Instandhaltungspflicht per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen?
Nur für Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen – und auch das nur mit wirksamen Klauseln. Die grundlegende Instandhaltungspflicht (Dach, Heizung, Leitungen) kann nicht auf den Mieter übertragen werden.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung?
Instandhaltung bedeutet, den bestehenden Zustand zu erhalten oder Schäden zu beheben. Modernisierung verbessert darüber hinaus die Substanz oder den Energiestandard. Modernisierungskosten darf der Vermieter anteilig auf die Miete umlegen, Instandhaltungskosten nicht.
Hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung bei Instandhaltungsmängeln?
Ja, nach § 536 BGB kann der Mieter die Miete anteilig mindern, solange ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch mindert. Voraussetzung: Mängelanzeige beim Vermieter.
Was zählt zu Kleinreparaturen, die der Mieter zahlen muss?
Typischerweise: Dichtungen an Wasserhähnen, Schalter, Türgriffe, Lichtschalter – sofern eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag enthalten ist und die Kosten den Höchstbetrag nicht übersteigen.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Instandhaltungsrücklage→ Hausgeld→ Besichtigungsrecht→ Modernisierungsumlage

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