Grundschuld – einfach erklärt für Immobilieneigentümer

Die Grundschuld ist das häufigste Sicherungsmittel bei Immobilienfinanzierungen. Sie wird im Grundbuch eingetragen – und bleibt dort, selbst wenn der Kredit längst zurückgezahlt ist.

Fast jeder, der eine Immobilie über eine Bank finanziert hat, hat eine Grundschuld im Grundbuch stehen. Beim Verkauf wird sie zum Thema: Muss sie vorher gelöscht werden? Was kostet das? Und was ist eigentlich der Unterschied zur Hypothek? Diese Seite erklärt das Wesentliche – praxisnah und ohne Juristendeutsch.

Definition: Was ist eine Grundschuld?

Definition
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das ein Grundstück mit einem bestimmten Geldbetrag belastet (§ 1191 BGB). Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient der Bank als Sicherheit für ein Darlehen. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden – sie besteht auch dann fort, wenn der zugehörige Kredit vollständig getilgt ist.

Grundschuld vs. Hypothek – der entscheidende Unterschied

Beide sind Grundpfandrechte, beide stehen im Grundbuch. Aber es gibt einen wesentlichen Unterschied, der beim Immobilienverkauf relevant wird:

GrundschuldExistiert unabhängig von der Forderung. Bleibt bestehen, auch wenn der Kredit getilgt ist. Muss aktiv gelöscht werden. Kann für neue Darlehen wiederverwendet werden. In der Praxis der Standard.

HypothekIst an eine bestimmte Forderung gekoppelt. Erlischt automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Wird heute kaum noch vergeben – fast alle Banken nutzen die Grundschuld.

Warum das wichtig istBeim Verkauf muss die Grundschuld gelöscht werden, obwohl kein Kredit mehr besteht. Dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank – und die anzufordern dauert oft mehrere Wochen.

Was bedeutet die Grundschuld beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf prüft der Notar das Grundbuch auf Belastungen. Eine eingetragene Grundschuld muss in der Regel gelöscht werden, damit der Käufer das Objekt lastenfrei erwirbt. Drei typische Szenarien:

Kredit abbezahlt, Grundschuld noch daDer häufigste Fall. Die Bank stellt auf Anfrage eine Löschungsbewilligung aus. Der Notar beantragt damit die Löschung beim Grundbuchamt. Kosten: ca. 0,2 % des eingetragenen Betrags für Notar und Amt zusammen.

Kredit läuft nochDer Kaufpreis löst den Restkredit ab. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung erst nach Eingang des Geldes. Der Notar koordiniert beides im Kaufvertrag.

Käufer übernimmt die GrundschuldSelten, aber möglich: Wenn der Käufer bei derselben Bank finanziert, kann die bestehende Grundschuld übertragen statt gelöscht werden. Das spart Notar- und Grundbuchkosten.

Praxis-Tipp: Fordern Sie die Löschungsbewilligung mindestens vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Notartermin bei Ihrer Bank an. Manche Banken brauchen intern mehrere Bearbeitungsschritte – wer zu spät fragt, verschiebt den gesamten Verkauf.

Grundschuld in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern

Die Löschung einer Grundschuld wird über das Grundbuchamt beim Amtsgericht Rostock (Zochstraße 13, 18057 Rostock) abgewickelt. Die Bearbeitungszeit variiert – in Stoßzeiten kann es mehrere Wochen dauern, bis die Löschung tatsächlich eingetragen ist.

Bei vielen Bestandsimmobilien in Rostock – insbesondere in Reutershagen, Südstadt oder Lütten Klein – finden sich noch Grundschulden aus den 1990er- und 2000er-Jahren, die längst getilgt, aber nie gelöscht wurden. Nach der Wiedervereinigung wurden viele Immobilien erstmals über westdeutsche Banken finanziert. Fusionen und Umfirmierungen haben dazu geführt, dass die ursprüngliche Bank manchmal nicht mehr existiert. Die Löschungsbewilligung muss dann beim Rechtsnachfolger angefordert werden.

Büchel-Praxis: Wir erleben regelmäßig, dass Eigentümer überrascht sind, wenn im Grundbuch noch eine Grundschuld über 50.000 oder 100.000 DM steht – bei einem Kredit, der seit 15 Jahren abbezahlt ist. Im Rahmen unserer Wertermittlung prüfen wir Abteilung III und klären, ob Löschungsbedarf besteht.

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Häufige Fragen zur Grundschuld

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Kosten setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen. Beide richten sich nach dem eingetragenen Betrag. Als Faustregel gilt: ca. 0,2 % des Grundschuldbetrags. Bei einer Grundschuld über 150.000 Euro liegen die Gesamtkosten bei etwa 300 bis 400 Euro. Die Bank selbst berechnet für die Löschungsbewilligung in der Regel keine Gebühr.

Kann ich meine Immobilie verkaufen, obwohl eine Grundschuld eingetragen ist?

Ja – das ist der Normalfall. Die Löschung der Grundschuld wird im Kaufvertrag geregelt. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank die Löschungsbewilligung erteilt und der Kaufpreis den eventuell noch bestehenden Kredit ablöst. Sie müssen die Grundschuld nicht vorab löschen lassen, sollten aber die Löschungsbewilligung rechtzeitig bei der Bank anfordern.

Was passiert mit der Grundschuld bei einer Erbschaft?

Die Grundschuld geht auf die Erben über. Wenn der zugehörige Kredit noch läuft, übernehmen die Erben auch die Darlehensverpflichtung. Ist der Kredit getilgt, können die Erben die Löschung beantragen. Dafür benötigen sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament und müssen sich als neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen.

Grundschuld im Grundbuch? Wir klären das.

Im Rahmen unserer Wertermittlung prüfen wir Abteilung III Ihres Grundbuchs und klären, ob Handlungsbedarf besteht. Kostenlos, unverbindlich und persönlich.

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