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Immobilienlexikon · Buchstabe F · Verbraucherrecht
Fernabsatzvertrag im Maklerrecht – Online-Anfrage, Widerrufsrecht & Bestätigung
Ein Fernabsatzvertrag entsteht, wenn Verbraucher und Makler ihren Vertrag ausschließlich über Internet, Telefon oder E-Mail abschließen – ohne persönliche Begegnung. Dieser Online-Vertragstyp unterliegt besonderen Verbraucherschutz-Pflichten nach §§ 312c ff. BGB.
Bei jeder Online-Anfrage zu einer Immobilie schließt der Makler mit dem Interessenten – juristisch gesehen – einen Fernabsatzvertrag. Daraus folgen vorvertragliche Informationspflichten, ein 14-tägiges Widerrufsrecht und ein bestimmtes Bestätigungs-Verfahren auf einer separaten Landingpage. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung sind Online-Maklerverträge unwirksam, wenn dieses Verfahren nicht korrekt durchgeführt wird.
Ein Fernabsatzvertrag liegt nach § 312c BGB vor, wenn ein Unternehmer und ein Verbraucher einen Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel abschließen – also über Internet, E-Mail, Telefon, SMS oder ähnliche Kanäle, ohne persönliche Begegnung. Maklerverträge, die über ein Online-Formular oder per E-Mail zustande kommen, fallen damit unter diese Vorschrift. Folge: vorvertragliche Informationspflichten (Art. 246a EGBGB), 14-tägiges Widerrufsrecht und eindeutige Button-Beschriftung nach § 312j BGB.
14-tägiges Widerrufsrecht
Schutzfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss
Verbraucher können einen Fernabsatzvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen – ohne Angabe von Gründen. Die Frist beginnt aber erst, wenn die gesetzliche Widerrufsbelehrung in Textform übermittelt wurde.
Frist 14 Tage
Die reguläre Widerrufsfrist nach § 312g BGB. Sie beginnt mit Vertragsschluss, sofern die Widerrufsbelehrung formgerecht zugegangen ist.
Fehlende Belehrung
Erhält der Verbraucher keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist um bis zu 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB).
Textform-Pflicht
Bei Maklerverträgen über Wohnimmobilien mit Verbrauchern als Käufer gilt zusätzlich die Textform-Pflicht nach § 656a BGB.
Frage zur Bestätigungs-Seite oder zum Widerrufsrecht? Wir erklären die Rechtslage transparent.
Bei Online-Anfragen leitet der Makler den Interessenten typischerweise auf eine separate Bestätigungs-Seite. Dort müssen mehrere Punkte einzeln bestätigt werden, bevor das Exposé freigegeben wird.
1. Käuferprovision (Höhe & Fälligkeit)Textform-Pflicht nach § 656a BGB bei Wohnimmobilien-Vermittlung an Verbraucher.
2. Widerrufsbelehrung – KenntnisnahmePflicht aus Art. 246a § 1 EGBGB – der Verbraucher bestätigt, die Belehrung erhalten zu haben.
3. Vorzeitiger Beginn der MaklerleistungAusdrückliche Zustimmung nach § 356 Abs. 4 BGB, damit das Exposé sofort freigegeben werden darf – andernfalls erst nach Ablauf der 14-Tage-Frist.
4. Datenschutz-EinwilligungNach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO für die Verarbeitung der Anfrage-Daten.
5. KontakterlaubnisNach § 7 UWG für künftige E-Mail- und Telefonansprache zu passenden Objekten.
Button-Lösung:Die Bestell-Schaltfläche muss nach § 312j Abs. 3 BGB eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweisen – zulässig sind etwa „Zahlungspflichtig beauftragen“ oder „Provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen“. Ein bloßes „Senden“ reicht nach BGH-Rechtsprechung nicht aus.
Erlöschen des Widerrufsrechts
§ 356 Abs. 4 BGB – vorzeitiger Beginn mit Zustimmung
Das Widerrufsrecht kann vor Ablauf der 14 Tage erlöschen, wenn drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind.
1. Ausdrückliche Zustimmung
Der Verbraucher stimmt dem vorzeitigen Beginn der Maklerleistung vor deren Erbringung ausdrücklich zu (Klick auf der Bestätigungs-Seite).
2. Kenntnis-Bestätigung
Der Verbraucher bestätigt, dass er weiß: Mit vollständiger Vertragserfüllung verliert er sein Widerrufsrecht.
3. Vollständige Erbringung
Der Makler hat die Dienstleistung vollständig erbracht – konkret durch Übermittlung der Objektadresse im Exposé.
Wichtig: Das Erlöschen des Widerrufsrechts ändert nichts an der Provisionspflicht – die entsteht weiterhin nur bei tatsächlicher Vermittlung eines Notar-Kaufvertrags (§ 652 BGB).
Folgen bei Verstoß
Was passiert, wenn die Pflichten nicht eingehalten werden
Verstöße gegen die Form- und Informationspflichten sind keine Bagatelle – sie können den gesamten Provisionsanspruch des Maklers vernichten.
Unwirksamkeit des Vertrags
Nach § 312j Abs. 4 BGB ist der Maklervertrag endgültig unwirksam, wenn die Button-Lösung oder andere zwingende Vorschriften nicht eingehalten wurden.
Kein Provisionsanspruch
Auch bei erfolgter Vermittlung entfällt der Provisionsanspruch komplett – der Makler arbeitet kostenlos.
Rückforderung möglich
Bereits gezahlte Provisionen können vom Käufer zurückgefordert werden, wenn das Verfahren nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach.
BGH-Rechtsprechung 2024–2025:Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen weiter geschärft. Wegweisend ist das Urteil I ZR 159/24 vom 09.10.2025 – Online-Maklerverträge sind unwirksam, wenn die Bestell-Schaltfläche nicht eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweist. Ergänzend hat der BGH am 22.10.2025 (I ZR 192/24) klargestellt, dass die fehlende Bereitstellung des Muster-Widerrufsformulars ein wesentliches Informationsdefizit darstellt.
FAQ
Häufige Fragen zum Fernabsatzvertrag im Maklerrecht
Muss ich als Käufer wirklich alle Häkchen auf der Bestätigungs-Seite setzen?
Sie müssen nicht – aber dann kann der Makler Ihnen das Exposé erst nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist freigeben (sofern Sie dem vorzeitigen Beginn nicht zugestimmt haben). Die einzelnen Bestätigungen sind keine willkürliche Hürde, sondern erfüllen vorgeschriebene Verbraucherschutzpflichten nach §§ 312c ff. BGB.
Was kostet mich der Klick auf den Bestätigungs-Button?
Keinen Cent. Aus dem Klick allein entsteht keine Zahlungspflicht. Eine Maklerprovision wird ausschließlich dann fällig, wenn durch die Vermittlung tatsächlich ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB) – und nur in der vorher kommunizierten Höhe.
Ich habe das Exposé gesehen und das Objekt gefällt mir nicht. Muss ich widerrufen?
Nein, das müssen Sie nicht – und es ist auch nicht möglich, wenn Sie dem vorzeitigen Beginn zugestimmt haben (§ 356 Abs. 4 BGB). Sie müssen aber auch nichts widerrufen, denn aus der Anfrage allein entstehen keine Kosten. Ein Provisionsanspruch entsteht erst mit einem notariellen Kaufvertrag. Kein Kauf = keine Provision.
Ist dieses Verfahren nur bei Büchel Immobilien so?
Nein. Jeder Immobilienmakler in Deutschland, der Online-Anfragen entgegennimmt, ist gesetzlich verpflichtet, die Verbraucherinformationen und das Bestätigungs-Verfahren bereitzustellen. Bekommen Sie ein Exposé ohne diese Aufklärung, hält sich der Makler nicht an die geltenden Vorschriften – und der Maklervertrag wäre nach aktueller BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Kann ich bereits gezahlte Provision zurückfordern, wenn das Verfahren nicht eingehalten wurde?
Ja, unter Umständen. Nach BGH I ZR 159/24 (10/2025) und I ZR 192/24 (10/2025) können Käufer bereits gezahlte Maklerprovisionen zurückfordern, wenn das Online-Bestätigungs-Verfahren nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Eine anwaltliche Prüfung im Einzelfall ist empfehlenswert.
Gesetzes-Quellen
Selbst nachlesen – die rechtlichen Grundlagen im Original
Alle hier genannten Paragraphen können Sie unmittelbar bei gesetze-im-internet.de des Bundesjustizamtes einsehen. So können Sie unsere Erläuterungen jederzeit unabhängig prüfen.
Bei Büchel Immobilien erhalten Sie alle gesetzlich vorgeschriebenen Verbraucherinformationen vor der Exposé-Übermittlung – transparent dokumentiert. Bei Fragen zum Verfahren oder zur Rechtslage erreichen Sie uns direkt.
HinweisDieser Lexikonbeitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Verbindliche Auskünfte erteilen Rechtsanwältinnen und -anwälte.
Quellen: BGB §§ 312b–312k, 355, 356, 656a–656d; BGH I ZR 159/24 (10/2025), BGH I ZR 192/24 (10/2025); MaBV. Stand: Mai 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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