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Immobilienlexikon · Buchstabe E

Erbschaftsteuer Immobilien – Freibeträge, Berechnung und Ausnahmen

Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftsteuer zahlen – aber nicht immer. Freibeträge, Steuerklassen und Sonderregelungen entscheiden, ob und wie viel fällig wird.

In Rostock und MV werden jährlich zahlreiche Immobilien vererbt. Viele Erben sind überrascht: Entweder zahlen sie trotz hoher Steuerlast nichts – weil der Freibetrag greift. Oder sie müssen verkaufen, weil die Steuer nicht anders finanzierbar ist. Eine gute Planung fängt vor dem Erbfall an.

Definition: Wann fällt Erbschaftsteuer auf Immobilien an?

Definition · ErbStG
Die Erbschaftsteuer fällt an, wenn der steuerpflichtige Erwerb (Wert der geerbten Immobilie abzüglich Freibetrag) positiv ist. Grundlage für die Bewertung ist der steuerliche Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Seit 2022 liegt dieser Wert deutlich näher am Marktwert – was die Steuerlast für Immobilienerben erhöht hat.

Freibeträge bei der Erbschaftsteuer

Der persönliche Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis:

Ehegatten / Lebenspartner500.000 € Freibetrag. Zusätzlich: Versorgungsfreibetrag bis 256.000 €.
Kinder400.000 € Freibetrag pro Kind. Freibetrag gilt pro Erbfall, nicht für das Gesamtvermögen.
Enkel200.000 € Freibetrag. Bei vorverstorbenem Elternteil: 400.000 €.
Geschwister, Nichten/Neffen, sonstige20.000 € Freibetrag. Hier greift Steuerklasse II oder III – deutlich höhere Steuersätze.
Rostocker Beispiel: Eine Mutter erbt ein Haus mit Grundbesitzwert 520.000 €. Das Kind hat einen Freibetrag von 400.000 €. Steuerpflichtig: 120.000 €. Steuersatz Steuerklasse I: 11 % = 13.200 € Erbschaftsteuer. Ohne Steuerberatung oft eine Überraschung.

Steuerbefreiung: Das selbstgenutzte Familienheim

Eine wichtige Ausnahme: Das sogenannte Familienheim ist unter bestimmten Bedingungen vollständig erbschaftsteuerfrei:

Voraussetzungen Familienheim-Befreiung: Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt. Der Erbe ist Ehegatte/Lebenspartner oder Kind. Der Erbe zieht selbst ein und bewohnt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst. Bei Kindern: max. 200 m² Wohnfläche steuerfrei.

Wird die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft oder nicht selbst genutzt, entfällt die Befreiung rückwirkend – mit erheblichen Steuerfolgen.

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Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer auf Immobilien

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Das Finanzamt nutzt das Bewertungsgesetz (BewG) und ermittelt einen standardisierten Grundbesitzwert. Seit einer BFH-Entscheidung 2023 und Gesetzesänderungen muss dieser Wert marktnäher sein als früher. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, kann ein Gutachten eingereicht werden – das Finanzamt muss einen nachgewiesenen niedrigeren Wert anerkennen.
Muss ich die geerbte Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer zu zahlen?
Nicht zwingend. Das Finanzamt kann bei Immobilien eine Stundung der Erbschaftsteuer gewähren – bis zu 10 Jahre, wenn ein sofortiger Verkauf nicht möglich ist. Voraussetzung: Die Immobilie bringt laufende Erträge (Miete) oder ist selbst genutzt. Ein Steuerberater kann die Stundung beantragen.
Welche Steuerklasse gilt für mich als Erbe?
Steuerklasse I: Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern (bei Erwerb von Todes wegen). Steuerklasse II: Geschwister, Neffen/Nichten, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten. Steuerklasse III: alle anderen. Die Steuerklasse bestimmt den Steuersatz, der auf den steuerpflichtigen Erwerb angewendet wird.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie auch Spekulationssteuer an?
Möglicherweise ja. Die 10-Jahres-Frist der Spekulationssteuer zählt ab dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat – nicht ab dem Erbfall. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an. Ausnahme: Eigennutzung in den letzten 3 Jahren.
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder bei der Erbschaftsteuer?

Kinder haben bei der Erbschaftsteuer einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro – und zwar pro Elternteil. Bei zwei Elternteilen können Kinder also bis zu 800.000 Euro steuerfrei erben. Für Immobilien gilt zusätzlich: Selbst genutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Bedingungen vollständig von der Steuer befreit sein, wenn die Kinder zehn Jahre darin wohnen bleiben.

Kann man die Erbschaftsteuer durch frühzeitige Schenkung vermeiden?

Eine frühzeitige Schenkung kann die Steuerlast deutlich reduzieren, denn Schenkungsfreibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer also heute 400.000 Euro an ein Kind schenkt, kann in zehn Jahren erneut 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Bei Immobilien in Rostock und MV lohnt sich eine frühzeitige Planung mit einem Steuerberater, um den Vermögenstransfer steueroptimiert zu gestalten.

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Hinweis: Alle Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025 – Büchel Immobilien Rostock.