Immobilienlexikon · Prozess & Ablauf

Eigentumsumschreibung

Der letzte Schritt beim Immobilienkauf – die Umschreibung im Grundbuch.

Die Eigentumsumschreibung ist der rechtstechnische Vorgang, durch den der Käufer einer Immobilie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer zivilrechtlich Eigentümer – nicht bereits mit dem Notartermin.

▼ Definition
Eigentumsumschreibung bezeichnet die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch gemäß §§ 873, 925 BGB i. V. m. der Grundbuchordnung (GBO). Sie setzt eine notarielle Auflassung, die Auflassungsvormerkung, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie ggf. die Löschung von Belastungen voraus. Das Grundbuchamt Rostock führt die Umschreibung nach Vorlage aller Unterlagen durch.

Ablauf der Eigentumsumschreibung Schritt für Schritt

1. Notartermin & Auflassung: Käufer und Verkäufer erklären die Auflassung (§ 925 BGB). Der Notar beantragt gleichzeitig die Auflassungsvormerkung – sie sichert den Käufer vor Zwischenverfügungen.

2. Kaufpreiszahlung: Der Notar teilt dem Käufer mit, sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Erst dann zahlt der Käufer den Kaufpreis.

3. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt Rostock setzt Grunderwerbsteuer fest (MV: 6 % seit 2012). Nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

4. Grundbuchumschreibung: Notar reicht alle Unterlagen beim Grundbuchamt Rostock (Amtsgericht, Holbeinplatz) ein. Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein.

Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung in Rostock?

Die Gesamtdauer vom Notartermin bis zur Eintragung beträgt in Rostock typischerweise 6–12 Wochen, in Auslastungsphasen auch bis zu 16 Wochen. Das Grundbuchamt Rostock hat aktuell (Stand 2025) Bearbeitungszeiten von 4–8 Wochen.

Zeitfaktoren: Schnelligkeit der Grunderwerbsteuerfestsetzung (Finanzamt Rostock, i. d. R. 2–4 Wochen), Vorlage der Löschungsbewilligungen durch Gläubiger (1–3 Wochen), Kapazität des Grundbuchamts.

Während der Wartezeit ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung geschützt: Spätere Belastungen des Verkäufers sind ihm gegenüber unwirksam.

Besitz, Nutzen und Lasten vor der Umschreibung

Im Kaufvertrag wird üblicherweise ein Übergabetermin vereinbart, der vor der Grundbuchumschreibung liegt. Ab diesem Tag trägt der Käufer Kosten und erhält Einnahmen (z. B. Mieten bei Kapitalanlage in Rostock).

Diese Trennung von wirtschaftlichem Besitz und rechtlichem Eigentum ist normal. Grundsteuer, Versicherung und Nebenkostenabrechnung gehen mit dem Übergabetag über.

Häufige Fragen zum Thema Eigentumsumschreibung

Ab wann bin ich rechtlicher Eigentümer einer Immobilie?
Erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Notartermin allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Der wirtschaftliche Besitz geht jedoch meist schon mit dem Übergabetag über.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Eine Sicherungseintragung im Grundbuch, die den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers schützt. Sie kostet ca. 0,5 % des Kaufpreises in Notargebühren und wird unmittelbar nach dem Notartermin eingetragen.
Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt Rostock?
Aktuell 4–8 Wochen ab Eingang aller Unterlagen. Die Gesamtdauer vom Notartermin beträgt typischerweise 6–12 Wochen.
Was kostet die Eigentumsumschreibung?
Die Umschreibungsgebühr richtet sich nach dem GNotKG und dem Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis ca. 600–900 € reine Grundbuchgebühr, zusätzlich Notargebühren.
Was passiert bei Insolvenz des Verkäufers vor der Umschreibung?
Dank der Auflassungsvormerkung ist der Käufer auch bei Insolvenz geschützt – die Vormerkung ist insolvenzfest (§ 106 InsO). Der Käufer kann weiterhin die Umschreibung verlangen.
Kann die Eigentumsumschreibung scheitern?
In seltenen Fällen, z. B. wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt oder ein Gläubiger die Löschungsbewilligung verweigert. Der Notar begleitet den Prozess und korrigiert Mängel.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Notar beim Immobilienkauf – Ablauf, Kosten & Pflichten→ Auflassung einfach erklärt→ Grunderwerbsteuer erklärt→ Kaufvertrag Immobilien einfach erklärt→ Notarkosten Immobilienkauf einfach erklärt

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