Baufinanzierung & Vergleich

Effektivzins

Der wahre Preis des Geldes – wie der effektive Jahreszins alle Kosten Ihrer Baufinanzierung offenlegt

Der Effektivzins (auch: effektiver Jahreszins) ist die umfassendste Kostenangabe einer Baufinanzierung. Anders als der Nominalzins enthält er neben dem reinen Zinsanteil auch alle weiteren Kosten wie Disagio, Bearbeitungsgebühren und Tilgungsverrechnung. Für Käufer einer Eigentumswohnung in Rostock oder eines Einfamilienhauses in Warnemünde ist er das entscheidende Kriterium beim Kreditvergleich.

Definition
Der Effektivzins gibt die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens als Prozentsatz des durchschnittlich zur Verfügung stehenden Kreditbetrags an. Er umfasst Nominalzins, Disagio, Tilgungsverrechnungseffekte und alle sonstigen einzurechnenden Kosten. Nach § 6 Preisangabenverordnung (PAngV) müssen Banken in Deutschland den Effektivzins zwingend ausweisen.

Nominalzins vs. Effektivzins: der entscheidende Unterschied

Viele Kreditnehmer verwechseln Nominal- und Effektivzins. Der Nominalzins ist lediglich der vereinbarte Prozentsatz – er enthält keine weiteren Kosten. Der Effektivzins rechnet alle kreditrelevanten Kosten ein.

Nominalzins 3,20 %Beinhaltet nur den Zinssatz auf den Nennbetrag. Sagt wenig über die tatsächliche Belastung aus.
Effektivzins 3,41 %Enthält Disagio, Tilgungsverrechnung, Zinsmodalitäten. Ist der richtige Vergleichswert.

Die Differenz hängt vor allem vom Disagio, der Tilgungsverrechnung und der Zinszahlungsmodalität ab.

Was der Effektivzins enthält – und was nicht

EnthaltenNominalzins, Disagio/Damnum, Kontoführungsgebühren (wenn verpflichtend), Tilgungsverrechnung.
Nicht enthaltenNotarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Wohngebäudeversicherung.
Wichtig für Rostocker Immobilienkäufer: Grunderwerbsteuer MV (6 %), Notarkosten (~1,5 %), Maklercourtage fließen nicht in den Effektivzins ein und müssen separat kalkuliert werden.

Effektivzins und Zinsbindung

Bei der Baufinanzierung gilt die Zinsbindung nur für die vereinbarte Periode. Der Effektivzins gilt also nur für z. B. 10 Jahre – was danach kommt, ist unbekannt. In Rostock ist die typische Zinsbindung 10–15 Jahre. Vergleichen Sie nur Angebote mit gleicher Laufzeit und gleicher Tilgungsstruktur.

Effektivzins im Markt Rostock 2025

Effektivzinsen für Annuitätendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung und 20 % Eigenkapital lagen Anfang 2025 im Bereich ca. 3,5–4,5 %. Für Kapitalanleger, die in Rostocker Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen investieren, wirkt der Effektivzins unmittelbar auf die erreichbare Mietrendite.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Disagio→ Notarkosten Immobilienkauf→ Maklercourtage→ Zinsbindung Immobilien→ Mietrendite

Weiterführende Links

→ DisagioWarum das Disagio den Nominalzins senkt und den Effektivzins erhöht.→ AnnuitätendarlehenDie häufigste Darlehensform beim Hauskauf in Rostock.→ ZinsbindungKurze oder lange Bindung? Was bei der Wahl zu beachten ist.
Baufinanzierung für Rostock?

Büchel Immobilien kennt den Rostocker Markt und berät Sie zur Finanzierungsplanung vor dem Kauf.

Häufige Fragen zum Effektivzins

Warum ist der Effektivzins höher als der Nominalzins?
Der Effektivzins berücksichtigt alle kreditbezogenen Kosten – neben dem Nominalzins also Disagio, Tilgungsverrechnungseffekte etc. Da diese Kosten den Kredit teurer machen, liegt der Effektivzins in aller Regel über dem Nominalzins.
Gilt der Effektivzins für die gesamte Laufzeit?
Nein – er gilt nur für die vereinbarte Zinsbindungsperiode (z. B. 10 Jahre). Was danach kommt (Anschlussfinanzierung), ist unbekannt und nicht im Effektivzins abgebildet.
Wie vergleiche ich Kreditangebote korrekt?
Nur bei gleicher Zinsbindungsdauer, gleichem Tilgungssatz und gleichem Darlehensbetrag sind Effektivzinsen direkt vergleichbar. Prüfen Sie außerdem, welche Kosten im Effektivzins enthalten sind.
Kann der Effektivzins niedriger sein als der Nominalzins?
In der Praxis kaum. In der Regel gilt Effektivzins ≥ Nominalzins. Stimmen beide überein, gibt es weder Disagio noch andere einzurechnende Kosten.
Was ist der Unterschied zwischen Effektivzins und APRC?
Der APRC (Annual Percentage Rate of Charge) ist die europäische Bezeichnung für den effektiven Jahreszins nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (MCD). In Deutschland entspricht der APRC dem nach PAngV berechneten Effektivzins.

Hinweis: Zinssätze sind Richtwerte. Büchel Immobilien Rostock.