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IMMOBILIENLEXIKON

Baugenehmigung

Voraussetzung für jedes Bauvorhaben – was in Rostock und MV genehmigungspflichtig ist und was nicht.

Wer in Rostock oder im Landkreis Rostock ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, muss die Baugenehmigung vor dem Kauf klären. Ist das Grundstück erschlossen? Welche Bebauung lässt der Bebauungsplan zu? Und welche Maßnahmen sind genehmigungsfrei? Das Bauordnungsrecht in Mecklenburg-Vorpommern (LBauO MV) hat einige Besonderheiten.

Definition
Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis zum Errichten, Ändern oder Nutzen einer baulichen Anlage. Sie wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt – in Rostock vom Bauamt der Hanse- und Universitätsstadt, im Landkreis von den Ämtern und Gemeinden. Ohne Baugenehmigung sind genehmigungspflichtige Bauvorhaben illegal und können zur Abrissverfügung führen.

Was ist genehmigungspflichtig? Was nicht?

Die LBauO MV unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen, verfahrensfreien und genehmigungsfreigestellten Vorhaben:

GenehmigungspflichtigNeubau von Wohngebäuden, Aufstockungen, wesentliche Umbauten (Nutzungsänderungen, Anbauten über 30 m²), große Garagen und Carports, Windenergieanlagen, gewerbliche Nutzungsänderungen.
Verfahrensfrei (ohne Genehmigung)In MV sind u. a. Garagen bis 50 m², kleine Nebengebäude bis 10 m³ umbautem Raum, Terrassenüberdachungen bis 30 m² und Carports unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei. Dennoch müssen baurechtliche Vorschriften (Abstandsregeln etc.) eingehalten werden.
Wichtig für Grundstückskäufer in Rostock: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan vorliegt und ob das gewünschte Bauvorhaben darin genehmigungsfähig ist. Ein nicht bebaubares Grundstück hat einen erheblich niedrigeren Wert.

Bebauungsplan und Baugenehmigung in Rostock

In Rostock gibt es für viele Stadtteile Bebauungspläne, die Bauweise, Geschossigkeit, Grundflächenzahl und Baufenster exakt festlegen. Im Landkreis Rostock weichen die Planungssituationen stark ab:

B-Plan vorhandenDie Baugenehmigung orientiert sich am Bebauungsplan. Widerspricht das Vorhaben dem B-Plan, ist eine Befreiung oder Änderung nötig – aufwendig und unsicher.
Innenbereich §34 BauGBIm unbeplanten Innenbereich richtet sich die Bebaubarkeit nach der Umgebungsbebauung. Das Vorhaben muss sich ins Orts- und Straßenbild einfügen.
Außenbereich §35 BauGBGrundsätzlich nur privilegierte Vorhaben (Landwirtschaft) zulässig. Wohnbebauung im Außenbereich ist sehr schwer genehmigungsfähig – für Investoren ein Risikobereich.

Baugenehmigung beim Grundstücksverkauf: Was Verkäufer wissen müssen

Büchel Immobilien vermarktet regelmäßig Grundstücke in Rostock und im Landkreis Rostock. Die Bebaubarkeit ist entscheidend für den Wert:

Wertrelevanter Faktor: Ein erschlossenes Grundstück mit rechtskräftigem B-Plan und genehmigungsfähigem Wohnungsbau erzielt deutlich höhere Preise als ein Grundstück mit ungeklärter Bebauungssituation. Büchel klärt diese Fragen vor der Vermarktung und kommuniziert sie transparent in der Verkaufsdokumentation.

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Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Rostock?

Das Bauamt Rostock hat gesetzlich 3 Monate Zeit für die Entscheidung ab vollständigen Unterlagen. In der Praxis dauern Genehmigungen für Einfamilienhäuser oft 3–6 Monate, bei komplexeren Vorhaben länger. Für verfahrensfreie Vorhaben entfällt die Wartezeit.

Was kostet eine Baugenehmigung in Rostock?

Die Gebühren richten sich nach der Baugebührenordnung MV und dem Bauwert des Vorhabens. Grobe Orientierung: 0,2–0,5 % der Bausumme, mindestens jedoch ca. 100–200 €. Für ein Einfamilienhaus mit 400.000 € Bausumme sind also ca. 800–2.000 € Genehmigungsgebühren zu erwarten.

Was passiert ohne Baugenehmigung gebaut wurde?

Illegale Bauten (sog. Schwarzbauten) können von der Bauaufsicht mit einer Abrissverfügung belegt werden. Beim Kauf einer Immobilie sollte daher immer geprüft werden, ob alle baulichen Anlagen genehmigt sind – dazu gehören auch Anbauten und Garagen.

Kann man ein Grundstück kaufen ohne sicher zu sein, dass eine Baugenehmigung erteilt wird?

Ja, aber mit Risiko. Zur Absicherung empfiehlt sich eine auflösende Bedingung im Kaufvertrag (Kauf unter Vorbehalt der Baugenehmigung) oder zumindest eine Bauvoranfrage bei der Behörde vor dem Kauf.

Kann ich eine Immobilie ohne Baugenehmigung verkaufen?

Ja, der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich auch ohne vorliegende Baugenehmigung möglich – allerdings müssen baurechtswidrige Zustände offengelegt werden. Fehlende oder abgelaufene Genehmigungen können den Wert erheblich mindern, da der Käufer das Risiko einer Nutzungsuntersagung oder Abrissverfugung übernimmt. In Rostock prüft das Stadtplanungsamt auf Anfrage den genehmigungsrechtlichen Status. Büchel Immobilien klärt solche Sachverhalte vor der Vermarktung, damit es am Notartermin keine Überraschungen gibt.

Grundstück in Rostock kaufen oder verkaufen?

Büchel Immobilien bewertet bebaubare Grundstücke und klärt die planungsrechtliche Situation vorab.

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