Immobilienlexikon · Buchstabe A · Baurecht & Planung
Architektenvertrag – Leistungen, Kosten & Haftung
HOAI 2021 – Leistungsphasen, Vergütung und Haftung bei Bauvorhaben in Rostock und MV erklärt.
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag nach deutschem Recht, der die Pflichten zwischen Bauherr und Architekt regelt. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) setzt Regeln für Leistungsphasen und Gebühren. Beim Bauen in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern ist der Vertrag zentral, um Kosten und Verantwortung klar zu klären.
Definition
Ein Architektenvertrag ist ein Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB. Der Architekt erbringt Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauvorhaben. Die Vergütung richtet sich nach der HOAI 2021 (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Der Vertrag kann alle neun Leistungsphasen oder nur ausgewählte Phasen abdecken.
Ein Architektenvertrag gliedert sich in neun Leistungsphasen. Jede Phase hat konkrete Anforderungen. Der Bauherr kann alle Phasen vereinbaren oder nur einzelne beauftragen – beispielsweise nur die Entwurfsplanung ohne Bauleitung.
LP 1–2: Grundlagenermittlung & Vorplanung
Bedarfsanalyse, Ortsbesichtigung, Grundkonzepte und erste Skizzen. Der Architekt prüft Machbarkeit und erste Kostenschätzung.
LP 3–4: Entwurf & Genehmigung
Vollständige Entwurfspläne, Baubeschreibung und Genehmigungsplanung. Der Bauantrag wird beim Bauamt Rostock eingereicht – rechtliche Sicherheit notwendig.
LP 5–6: Ausführungsplanung & Ausschreibung
Detailpläne für alle Gewerke (Statik, Fassade, TGA). Ausschreibungsunterlagen und Leistungsverzeichnisse für die Vergabe an Unternehmer.
LP 7–9: Bauleitung, Abnahme & Begehung
Bauüberwachung auf der Baustelle, Mängelfeststellung, Abnahmeprotokoll. Nach fünf Jahren: Objektbegehung zur Gewährleistung.
Das Architektenhonorar richtet sich nach der anrechenbaren Bausumme und der Honorarzone (I–V je nach Komplexität). Ein freistehendes Einfamilienhaus in Rostock-Südstadt mit Kosten von 400.000 EUR fällt typisch in Honorarzone III. Der Gesamthonorarsatz für alle Leistungsphasen beträgt etwa 8–12 % der Bausumme.
Seit dem EuGH-Urteil 2019 gilt: Mindest- und Höchstsätze der HOAI sind nicht mehr verbindlich. Bauherr und Architekt dürfen freier verhandeln – das führt oft zu günstigeren Verträgen. Wichtig: schriftliche Vereinbarung zur Gebührenhöhe ist Pflicht.
In der Hansestadt Rostock und ganz Mecklenburg-Vorpommern gelten die Regeln der LBauO MV (Landesbauordnung). Der beauftragte Architekt muss in der Architektenkammer MV eingetragen und berufshaftpflichtversichert sein. Denkmalschutz ist ein großes Thema: In der Kröpeliner-Tor-Vorstadt, in der Altstadt Rostock oder in Warnemünde gelten Sondergenehmigungen. Das Landesamt für Kultur und Denkmalpflege (LAKD MV) prüft solche Projekte. Erfahrene Architekten mit Denkmalschutz-Sachkunde sind ein großer Vorteil.
Registrierung & Versicherung
Der Architekt muss Mitglied der Architektenkammer MV sein und eine Berufshaftpflicht haben. Diese schützt Sie vor finanziellem Schaden bei Planungsfehlern.
Prüfbar im Online-Register der Kammer.
Denkmalschutz & Sonderregeln
Bei geschützten Gebäuden (Altstadt, Hafenviertel, historische Gründerzeitquartiere): früh klären, ob LAKD-Zustimmung nötig ist. Das verzögert den Ablauf – aber es ist rechtsicher.
Kosten für Genehmigungsverfahren können höher ausfallen.
Bauamt Rostock
Bauanträge werden bei der Stadt Rostock (Abteilung Bauordnung & Liegenschaften) eingereicht. Der Architekt kümmert sich um alle Details – klare Aufgabenteilung ist wichtig.
Bearbeitungszeit: typisch 4–8 Wochen.
Der Architekt haftet nach Werkvertragsrecht (§ 634a BGB). Typische Haftungsfälle: fehlerhafte Statik, falsche Maßangaben im Plan, Übersicht bei Ausführungsmängeln, mangelhafte Baudokumentation. Die Haftungsfrist läuft fünf Jahre ab Abnahme des Gebäudes. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für jeden registrierten Architekten Pflicht – diese deckt Schäden bis zu einer Höchstgrenze.
Der Bauherr kann den Vertrag jederzeit kündigen – ohne Grund und ohne Frist. Bei Kündigung während der Bearbeitung hat der Architekt Anspruch auf das Honorar für bereits erbrachte Leistungen, abzüglich ersparter Aufwendungen. Das ist oft Streitpunkt: Wie viel Arbeit war wirklich geleistet? Daher ist regelmäßige Dokumentation des Leistungsstands wichtig – wöchentliche oder monatliche Fortschrittsrechnungen schützen beide Seiten.
Wertermittlung Rostock
Professionelle Objektbewertung vor Planung und Kauf.
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Planung und Vermarktung von Wohnimmobilien in MV.
Immobilienlexikon A–Z
Alle 328+ Fachbegriffe zum Immobilienkauf und Bau.
Ist der Architektenvertrag rechtlich verpflichtend beim Neubau?
Nicht zwingend beim Einfamilienhaus (bis 120 m²) – aber ab Wohnungen, Mehrfamilienhäusern oder denkmalgeschützten Gebäuden: ja. Der Architekt muss als Entwurfsverfasser im Bauantrag eingetragen sein. Für kleinere Vorhaben können auch Ingenieure tätig werden.
Kann ich einen Architektenvertrag während der Planung kündigen?
Ja, jederzeit. Der Bauherr schuldet dann das Honorar für erbrachte Leistungen minus ersparter Aufwendungen. Eine detaillierte Leistungsabrechnung nach HOAI-Phasen hilft bei Konflikten. Schriftlichkeit ist wichtig – nur so lässt sich der Stand nachweisen.
Wie lange haftet der Architekt nach Fertigstellung?
Fünf Jahre ab Abnahme des Gebäudes – das ist die Gewährleistungsfrist bei Werkverträgen. Danach läuft der Anspruch ab, es sei denn, der Schaden wird erst später entdeckt (dann gelten längere Verjährungsfristen für Grundmängel). Haftpflichtversicherung des Architekten ist wichtig.
Was ist der Unterschied zwischen Architektenvertrag und Pauschalvertrag?
Ein Pauschalvertrag (mit Bauunternehmer, nicht Architekt) regelt Werk- und Bauleistungen: Das Gebäude wird gebaut, nicht geplant. Der Architektenvertrag betrifft nur Planung und Überwachung – meist parallel zum Bauvertrag. Die beiden sollten zeitlich und inhaltlich abgestimmt sein.
Was kostet ein Architektenvertrag für ein Mehrfamilienhaus in Rostock?
Bei 800.000 EUR anrechenbarer Bausumme und Honorarzone III ist mit ca. 64.000–96.000 EUR Gesamthonorar zu rechnen (8–12 % der Bausumme). Das Haus Rostock und die genaue Komplexität beeinflussen die Zone. Ein Gespräch mit 2–3 Architekten vor Unterschrift hilft, den richtigen Preis zu finden – Verhandeln ist erlaubt.
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