Anfechtung des Immobilienkaufvertrags – §§ 119, 123 BGB
Was bedeutet die Anfechtung eines Kaufvertrags? Die Anfechtung macht den Kaufvertrag rückwirkend nichtig – möglich bei Irrtum oder arglistiger Täuschung.
Die Anfechtung eines notariellen Immobilienkaufvertrags ist ein scharfes Schwert: Sie bewirkt, dass der Vertrag von Anfang an als nichtig gilt (§ 142 BGB). Die wichtigsten Anfechtungsgründe sind Irrtum (§ 119 BGB), arglistige Täuschung (§ 123 BGB) und widerrechtliche Drohung. In der Praxis ist die arglistige Täuschung – etwa verschwiegene Altlasten oder Mängel – der häufigste Anfechtungsgrund.
Die Anfechtung eines Immobilienkaufvertrags ist eine einseitige Willenserklärung, die den Vertrag rückwirkend vernichtet (§ 142 BGB). Anfechtungsgründe: Irrtum (§ 119 BGB – z. B. Eigenschaftsirrtum über Grundstücksgröße), arglistige Täuschung (§ 123 BGB – z. B. verschwiegene Mängel) oder widerrechtliche Drohung. Die Anfechtungsfrist beträgt 1 Jahr ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes.
Anfechtung (§§ 119, 123 BGB): Der Vertrag wird rückwirkend nichtig – als hätte er nie existiert. Voraussetzung: Ein Anfechtungsgrund (Irrtum, Täuschung, Drohung). Frist: 1 Jahr ab Kenntnis. Die Anfechtungserklärung muss gegenüber dem Vertragspartner abgegeben werden.
Rücktritt (§§ 323 ff. BGB): Der Vertrag wird für die Zukunft aufgelöst. Voraussetzung: Vertragsverletzung (z. B. Nichterfüllung, Mangel). Beide Fälle führen zur Rückabwicklung – aber mit unterschiedlichen Rechtsfolgen bei Schadensersatz und Nutzungsersatz.
Fristen: Bei Irrtum (§ 119 BGB): unverzüglich nach Kenntnis. Bei arglistiger Täuschung (§ 123 BGB): 1 Jahr ab Kenntnis. Absolute Grenze: 10 Jahre ab Vertragsschluss.
Rückabwicklung: Grundstück wird rückübereignet, Kaufpreis rückerstattet. Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage können als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Praxis-Tipp: Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss bewiesen werden. Dokumentieren Sie daher alle Zusicherungen des Verkäufers schriftlich und sichern Sie Beweise frühzeitig.
In Rostock sind verschwiegene Feuchtigkeitsschäden (besonders in Altbauten der KTV) und nicht offengelegte Altlasten (Hafengebiet, Schmarl) die häufigsten Anfechtungsgründe. Büchel Immobilien legt als Makler alle bekannten Mängel offen und dokumentiert den Objektzustand sorgfältig – das schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
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