Einheitswert
Was der Einheitswert ist, wie er berechnet wird und warum er durch die Grundsteuerreform an Bedeutung verliert.
Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgestellt und dient als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Mit der Grundsteuerreform 2025 verliert er schrittweise an Bedeutung.
Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter Wert für Grundstücke und Gebäude, der als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dient. Die Werte basieren auf den Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) und werden durch die Grundsteuerreform ab 2025 schrittweise durch neue Bewertungsmodelle ersetzt.
Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert im Ertragswertverfahren (für Mietwohngrundstücke) oder im Sachwertverfahren (für Ein- und Zweifamilienhäuser). Grundlage sind Jahresrohmiete, Baujahr, Ausstattung und Grundstücksart. Da die Werte auf Jahrzehnte alten Verhältnissen basieren, spiegeln sie den tatsächlichen Marktwert in keiner Weise wider.
Die Grundsteuer berechnet sich als: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. In Rostock beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B aktuell 495 Prozent. Durch die niedrigen Einheitswerte (besonders in den neuen Bundesländern mit Basis 1935) fallen die Steuern oft erstaunlich gering aus.
Die Grundsteuerreform ersetzt den Einheitswert ab 2025 durch neue Bewertungsmodelle. Mecklenburg-Vorpommern wendet das Bundesmodell an, das Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart und statistische Nettokaltmiete berücksichtigt. Für viele Eigentümer in Rostock bedeutet dies eine spürbare Veränderung der Grundsteuerbelastung.
Eigentümer erhalten einen Einheitswertbescheid vom Finanzamt. Gegen diesen kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Typische Fehler sind falsche Wohnflächenangaben, veraltete Ausstattungsmerkmale oder eine fehlerhafte Grundstücksklassifizierung. Besonders nach Umbauten oder Modernisierungen lohnt sich eine Überprüfung.
In den neuen Bundesländern basieren die Einheitswerte noch auf den Wertverhältnissen von 1935. Das führt zu extrem niedrigen Werten und entsprechend geringer Grundsteuer. Mit dem neuen Bewertungsmodell ab 2025 werden die Werte deutlich realistischer – die Hebesätze werden jedoch angepasst, um eine Aufkommensneutralität zu gewährleisten.
Bodenrichtwert
Amtlicher Referenzwert für Grundstückspreise in Rostock.
Grundsteuer
Berechnung, Hebesatz und Reform – was Eigentümer wissen müssen.
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