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IMMOBILIEN-LEXIKON · FINANZIERUNG & KREDIT

Eigenkapital beim Immobilienkauf – Wie viel brauchen Sie?

Das Eigenkapital bestimmt die Finanzierungskonditionen maßgeblich: Je mehr, desto besser der Zinssatz und desto geringer das Risiko.
Für Immobilienkäufer in Rostock die entscheidende Stellschraube bei der Baufinanzierung.
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Wie viel?QuellenOhne EK?Tipps
20–30 %Empfohlen
10–15 %Nebenkosten
BessererZinssatz
PflichtFür Banken
DEFINITION

Eigenkapital beim Immobilienkauf bezeichnet die eigenen finanziellen Mittel, die der Käufer in die Finanzierung einbringt – ohne Fremdfinanzierung durch die Bank. Dazu zählen Ersparnisse, Bausparverträge, Wertpapiere, Schenkungen und vorhandene Immobilien. Je höher die Eigenkapitalquote, desto günstiger die Finanzierung.

WIE VIEL EIGENKAPITAL?

Die richtige Eigenkapitalquote für Ihren Immobilienkauf

Die goldene Regel: mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises.

Mindestempfehlung

Die Kaufnebenkosten (10–15 %) sollten immer aus Eigenkapital bezahlt werden: Grunderwerbsteuer (6 % in MV), Notar (1,5–2 %), Grundbuch (0,5 %) und ggf. Maklergebühr.

Optimale Quote

20–30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten ist optimal. Ab 40 % EK-Quote bieten die meisten Banken ihre besten Zinskonditionen. Der Beleihungsauslauf sinkt unter 60 %.

Rechenbeispiel Rostock: Wohnung 200.000 €, Nebenkosten ~24.000 € (12 %). Mit 20 % EK: 40.000 € + 24.000 € = 64.000 € Eigenkapital. Darlehen: 160.000 €. Beleihungsauslauf: ~80 %.

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EIGENKAPITALQUELLEN

Woher das Eigenkapital kommen kann

Neben Ersparnissen gibt es weitere anerkannte Eigenkapitalquellen.

Klassische Quellen

Tagesgeld, Festgeld, Bausparguthaben, Wertpapiere (ETFs, Aktien, Fonds), Lebensversicherungen und Riester-Guthaben (Wohn-Riester). Auch der Erlös aus dem Verkauf einer bestehenden Immobilie zählt.

Schenkung & Erbe

Eltern oder Großeltern schenken häufig Eigenkapital. Bis 400.000 € (Kind) bzw. 200.000 € (Enkel) steuerfrei pro 10 Jahre. Auch vorhandene Grundstücke können als Eigenkapital eingebracht werden.

FINANZIERUNG OHNE EIGENKAPITAL

Vollfinanzierung – möglich, aber riskant

110 %-Finanzierung

Einige Banken finanzieren auch ohne Eigenkapital – inklusive Nebenkosten. Die Zinsen liegen aber 0,5–1,0 % höher, das monatliche Risiko steigt. Überschuldung bei Wertverlust ist möglich.

Wann es funktioniert

Bei sehr hohem, sicheren Einkommen, exzellenter Bonität und einer Immobilie in sehr guter Lage. Für Kapitalanleger kann die geringe EK-Quote den Hebel (Leverage) erhöhen.

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EIGENKAPITAL IN ROSTOCK & MV

Regionale Finanzierungspraxis

Das Preisniveau in MV ermöglicht auch mit moderatem Eigenkapital den Einstieg.

Günstige Einstiegspreise

In Rostock starten Eigentumswohnungen ab ~120.000 €. Mit 30.000 € Eigenkapital (inkl. Nebenkosten) ist der Einstieg möglich – in München undenkbar.

Bankengespräch

Regionale Banken wie OSPA und Sparkasse kennen den lokalen Markt. Bei Immobilien in guten Lagen wie Warnemünde sind sie oft kulanter beim Beleihungswert.

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HÄUFIGE FRAGEN

Fragen & Antworten

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) plus idealerweise 20 % des Kaufpreises. In Rostock bei einer Wohnung für 200.000 € also rund 64.000 €. Je mehr, desto besser die Zinskonditionen.
Kann ich ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Theoretisch ja (110 %-Finanzierung), aber mit deutlich höheren Zinsen und größerem Risiko. Banken verlangen exzellente Bonität und hohes Einkommen. In Rostock ist der Einstieg mit kleinem EK aber leichter als in Ballungszentren.
Welche Eigenkapitalquellen akzeptieren Banken?
Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Schenkungen, Erbschaften und vorhandene Immobilien. Auch ein schuldenfreies Grundstück wird als Eigenkapital angerechnet.
Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Mehr Eigenkapital bedeutet: niedrigerer Zinssatz, geringere monatliche Rate, weniger Gesamtkosten und besserer Schutz vor Überschuldung bei Wertverlusten. Ab 40 % EK gibt es die besten Konditionen.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Ja, die sogenannte Muskelhypothek wird von Banken mit 10–15 % der Baukosten anerkannt (max. 30.000 €). Voraussetzung: realistische Einschätzung und handwerkliche Fähigkeiten.

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📌 HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzberatung. Konditionen sind markt- und bonitätsabhängig. Stand: April 2026.
Quellen: §488 BGB – Darlehensvertrag · Deutsche Bundesbank · KfW · Büchel Immobilien – Marktexpertise Rostock
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