Betriebskostenverordnung – welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Die BetrKV regelt abschließend, welche Betriebskosten umlagefähig sind. Für Vermieter und Mieter in Rostock ist sie die zentrale Rechtsgrundlage jeder Nebenkostenabrechnung.
Der Katalog des § 2 BetrKV listet 17 umlagefähige Kostenarten auf – von Grundsteuer über Heizung bis zur Gebäudeversicherung. Was nicht im Katalog steht, darf nicht auf Mieter umgelegt werden. Seit Juli 2024 ist auch die Kabelumlage weggefallen.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2 einen abschließenden Katalog von 17 Betriebskostenarten, die der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umlegen darf. Grundlage ist § 556 BGB. Kosten außerhalb des Katalogs – insbesondere Verwaltungs-, Reparatur- und Leerstandskosten – sind nicht umlagefähig.
Umlagefähig nach § 2 BetrKV
Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzüge, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudebeleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabel (bis 06/2024), Wäscheeinrichtungen, sonstige laufende Kosten.
Nicht umlagefähig
Verwaltungskosten, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Leerstandskosten, Abschreibungen, Bankgebühren. Auch Mietvertragsklauseln können daran nichts ändern.
12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB)
Die jährliche Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Pflichtbestandteile: Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten je Position, Verteilerschlüssel, Abzug geleisteter Vorauszahlungen, Ergebnis.
Belegeinsicht und Widerspruch
Der Mieter hat Recht auf Belegeinsicht (§ 259 BGB analog). Widerspruch gegen die Abrechnung ist innerhalb von 12 Monaten nach Zugang möglich. In Rostock hilft der Mieterverein Rostock e.V. bei Streitfällen.
Die Grundsteuerreform (wirksam ab 01.01.2025) kann zu veränderten Grundsteuerbeschlüssen in Rostock führen. Da die Grundsteuer umlagefähig ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV), können Erhöhungen direkt auf Mieter umgelegt werden. Vermieter sollten neue Bescheide prüfen und Vorauszahlungen rechtzeitig anpassen, um große Nachzahlungen am Jahresende zu vermeiden.
Viele Rostocker Gebäude sind an das Fernwärmenetz der Stadtwerke Rostock angeschlossen. Die Heizkostenabrechnung muss nach der Heizkostenverordnung (HeizkV) zu mindestens 50 %, höchstens 70 % verbrauchsabhängig erfolgen. Die Entsorgungsgebühren der EGR steigen regelmäßig – eine jährliche Aktualisierung der Vorauszahlungen ist empfehlenswert.
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