Besitzübergang beim Immobilienkauf
Wann der Besitzübergang stattfindet, was er rechtlich bedeutet – und warum er nicht mit dem Eigentumsübergang verwechselt werden sollte.
Der Besitzübergang ist der Moment, ab dem der Käufer die Immobilie nutzen darf – oft Wochen vor dem Grundbucheintrag. Wir erklären Ablauf, Risiken und die Abgrenzung zum Eigentum.
Der Besitzübergang beim Immobilienkauf ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie erhält. Er wird im Kaufvertrag festgelegt und fällt typischerweise auf den Tag der Kaufpreiszahlung. Der Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) erfolgt erst später.
Besitz = tatsächliche Herrschaft
Ab Besitzübergang darf der Käufer die Immobilie nutzen, betreten und bewirtschaften. Schlüsselübergabe ist der symbolische Akt.
Eigentum = rechtliche Herrschaft
Erst mit Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer. Das kann Wochen bis Monate nach dem Besitzübergang dauern.
Nutzen und Lasten
Ab Besitzübergang gehen Nutzen (Mieterträge) und Lasten (Grundsteuer, Betriebskosten, Versicherung) auf den Käufer über.
Notarielle Fälligkeitsmitteilung
Der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind: Auflassungsvormerkung, Löschungsbewilligungen, Genehmigungen.
Kaufpreiszahlung
Der Käufer überweist den Kaufpreis. Mit Zahlungseingang beim Verkäufer wird der Besitzübergang ausgelöst.
Schlüsselübergabe + Protokoll
Die Schlüssel werden übergeben, ein Übergabeprotokoll dokumentiert Zählerstände, Zustand und übergebene Unterlagen.
Zählerstände ablesen
Strom, Gas, Wasser, Heizung – alle Zählerstände am Übergabetag dokumentieren und fotografieren.
Zustand dokumentieren
Fotos von allen Räumen, Schäden protokollieren, übergebene Schlüssel zählen.
Versicherung ab Tag 1
Ab Besitzübergang braucht der Käufer eine Gebäudeversicherung. Die des Verkäufers geht zwar mit über (§ 95 VVG), ein Wechsel ist aber empfohlen.
Auflassung
Die Einigung über den Eigentumsübergang beim Immobilienkauf.
Auflassungsvormerkung
Wie die Vormerkung Ihren Eigentumsanspruch im Grundbuch sichert.
Grunderwerbsteuer
6 % in MV – wann die Steuer fällig wird und wie Sie Kosten planen.
Wann findet der Besitzübergang statt?
Was ist der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum?
Wer zahlt Grundsteuer nach Besitzübergang?
Brauche ich ein Übergabeprotokoll?
Was passiert mit bestehenden Mietverträgen?
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