Ankaufsfaktor – Kaufpreisfaktor bei Kapitalanlagen
Was ist der Ankaufsfaktor? Der Multiplikator der Jahresnettomiete – die wichtigste Kennzahl für Investoren bei der Bewertung von Renditeobjekten.
Der Ankaufsfaktor (Kaufpreisfaktor) zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Kapitalanlage durch die Mieteinnahmen refinanziert. In Rostock liegen gängige Ankaufsfaktoren für Mehrfamilienhäuser zwischen 15 und 22 – je nach Lage, Zustand und Mieterstruktur.
Der Ankaufsfaktor (auch: Kaufpreisfaktor, Multiplikator) ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettomiete einer Immobilie: Ankaufsfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Ein Faktor von 20 bedeutet: Nach 20 Jahren Mieteinnahmen (ohne Kosten) ist der Kaufpreis refinanziert. Der Kehrwert ergibt die Bruttoanfangsrendite (bei Faktor 20 = 5 %).
Formel: Ankaufsfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Beispiel: Kaufpreis 500.000 €, Jahresnettomiete 30.000 € → Faktor 16,7.
Einordnung: Je niedriger der Faktor, desto höher die Bruttorendite. Faktoren unter 15 gelten als attraktiv, 15–20 als marktüblich, über 25 als teuer. In A-Städten werden Faktoren von 30+ gezahlt – in Rostock sind 15–22 realistisch.
Wichtig: Der Ankaufsfaktor basiert auf der Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten). Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis, das häufig die Bruttomiete verwendet.
Der Ankaufsfaktor ist das zentrale Verhandlungsargument bei Kapitalanlagen. Wenn ein Verkäufer einen Faktor von 25 ansetzt, Marktvergleiche aber nur 18–20 hergeben, ist das ein starkes Argument für Preisverhandlung.
Mietpotenzial einbeziehen: Bei untervermieteten Objekten (Bestandsmiete unter Marktniveau) kann ein höherer Ankaufsfaktor gerechtfertigt sein – wenn absehbar ist, dass die Mieten bei Neuvermietung steigen. Die Angebotsmiete gibt hier Orientierung.
Nebenkosten beachten: Der Ankaufsfaktor berücksichtigt keine Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Der effektive Faktor inklusive Nebenkosten liegt ca. 10–15 % höher.
Rostock bietet im Vergleich zu deutschen A-Städten noch moderate Ankaufsfaktoren: Mehrfamilienhäuser in Stadtmitte oder der Südstadt wechseln typisch zum Faktor 17–22 den Eigentümer, während Objekte in Toitenwinkel oder Dierkow Faktoren um 14–17 erzielen.
Büchel Immobilien kennt die lokalen Ankaufsfaktoren aus über 30 Jahren Marktpräsenz und berät Käufer und Verkäufer bei der realistischen Preisfindung.
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