Werbungskostenpauschale – §9a EStG für Vermieter
Der Werbungskosten-Pauschbetrag (§ 9a EStG) von 1.230 € wird automatisch bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit abgezogen. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es keinen eigenen Pauschbetrag – hier müssen die tatsächlichen Kosten nachgewiesen werden.
Vermieter sollten daher jede Ausgabe belegen. Die Summe der tatsächlichen Werbungskosten übersteigt den allgemeinen Pauschbetrag bei Immobilien fast immer deutlich.
Der Werbungskosten-Pauschbetrag nach § 9a EStG (1.230 € seit 2023) gilt nur für Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) existiert kein Pauschbetrag – Vermieter müssen ihre Werbungskosten einzeln nachweisen und belegen.
Kein Pauschbetrag
Anders als bei Arbeitnehmern gibt es für Vermieter keinen automatischen Pauschbetrag. Jede Position – von der AfA über Schuldzinsen bis zur Kleinreparatur – muss in der Anlage V einzeln aufgeführt und belegt werden.
Vorteil Einzelnachweis
In der Praxis ist der Einzelnachweis fast immer günstiger als ein hypothetischer Pauschbetrag. Allein die AfA auf den Gebäudeanteil übersteigt bei den meisten Immobilien 1.230 € bei weitem. Beispiel: 200.000 € Gebäudeanteil × 2 % = 4.000 € AfA/Jahr – das 3,2-Fache des Arbeitnehmer-Pauschbetrags.
Belegpflicht
Sammeln Sie alle Belege systematisch: Rechnungen für Reparaturen, Kontoauszüge für Zinszahlungen, Fahrtenbuch oder Kilometeraufstellung, Grundsteuerbescheide, Versicherungspolice, Verwalterabrechnungen. Digital reicht – das Finanzamt akzeptiert Scans.
Häufig vergessen
Fahrtkosten zur Immobilie (30 ct/km Entfernungspauschale), Telefon-/Internetkosten (anteilig), Büromaterial, Fachliteratur, Steuerberatungskosten (anteilig V+V), Kontoführungsgebühr für Mietkonto (pauschal 16 €/Jahr anerkannt), Mitgliedsbeitrag Eigentümerverein.
Kumulierung
Ein Arbeitnehmer, der gleichzeitig vermietet, profitiert von beidem: 1.230 € Pauschbetrag auf das Gehalt und unbegrenzte Werbungskosten auf die Mieteinnahmen. Beide Einkunftsarten werden separat berechnet und dann zusammengeführt.
Verlustverrechnung
Entstehen aus V+V Verluste (Werbungskosten > Mieteinnahmen), werden diese mit dem zu versteuernden Gehalt verrechnet. Der Arbeitnehmer-Pauschbetrag bleibt davon unberührt – er wird separat angesetzt.
Moderate Preise
Die moderaten Kaufpreise in Rostock bedeuten zwar niedrigere absolute AfA-Beträge als in München oder Hamburg – aber die Relation zwischen Steuervorteil und Investition ist oft günstiger. Die Netto-Mietrenditen in Rostock (3–5 %) liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Empfehlung
Jeder Vermieter in Rostock sollte eine Anlage V abgeben – auch wenn die Mieteinnahmen gering sind. Die Kombination aus AfA, Schuldzinsen und laufenden Kosten führt in den ersten Jahren fast immer zu steuerlich relevanten Verlusten.
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