Bankbewertung – Warum die Bank anders bewertet
Kaufpreis und Bankwert klaffen oft um 10–20 % auseinander. Der Beleihungswert bestimmt die maximale Darlehenshöhe – und überrascht viele Käufer in Rostock.
Die Bankbewertung ist die interne Wertermittlung der finanzierenden Bank. Sie dient der Risikoabsicherung und liegt bewusst unter dem Marktwert. Wer die Logik versteht, verhandelt besser und vermeidet Finanzierungslücken.
Bankbewertung (auch: Beleihungsprüfung) ist die interne Wertermittlung einer Immobilie durch die finanzierende Bank zur Feststellung des Beleihungswerts. Dieser Wert bildet die Grundlage für die maximale Darlehenshöhe und liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, da er nachhaltig erzielbare Werte und Sicherheitsabschläge berücksichtigt.
Banken nutzen je nach Immobilientyp verschiedene Verfahren – alle konservativer als der freie Markt.
Vergleichswertverfahren
Für Eigentumswohnungen und Grundstücke. Die Bank vergleicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte – nicht mit Angebotspreisen.
Sachwertverfahren
Für selbstgenutzte Häuser. Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung. Oft niedriger als der Marktpreis in gefragten Rostocker Lagen.
Ertragswertverfahren
Für Kapitalanlagen. Basiert auf den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen – nicht auf der aktuellen Miete, sondern auf dem Liegenschaftszins.
Kombinierte Bewertung
Manche Banken kombinieren Verfahren und nutzen den niedrigeren Wert. Sonderfaktoren wie Denkmalschutz oder Altlasten fließen zusätzlich ein.
In Rostock zeigen sich die Auswirkungen der Bankbewertung besonders deutlich – je nach Stadtteil und Objekttyp.
Der Rostocker Immobilienmarkt hat Besonderheiten, die bei der Bankbewertung eine Rolle spielen.
Gutachterausschuss-Daten
Rostocker Banken nutzen die Daten des lokalen Gutachterausschusses als Referenz. Aktuelle Bodenrichtwerte fließen direkt in die Bewertung ein.
Regionale Bankpartner
Lokale Sparkassen und Volksbanken kennen den Rostocker Markt besser als überregionale Institute – das kann sich positiv auf die Bewertung auswirken.
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