Untervermietung – Regeln, Erlaubnis & Risiken im Mietrecht
Bei einer Untervermietung überlässt der Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise einem Dritten gegen Entgelt. Das Mietrecht regelt genau, wann der Vermieter zustimmen muss – und wann er es nicht darf.
Ob WG-Zimmer, Airbnb oder Zwischenlösung bei Auslandsaufenthalt: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist Untervermietung ein Kündigungsgrund. Wir erklären die Rechtslage für Mieter und Vermieter in Rostock.
Untervermietung (§ 540 BGB) liegt vor, wenn der Hauptmieter die Mietsache oder einen Teil davon einem Dritten zum Gebrauch überlässt – in der Regel gegen Zahlung einer Untermiete. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist die Untervermietung grundsätzlich nicht gestattet.
Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB)
Der Mieter hat einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Typische Gründe: Trennung vom Partner, finanzielle Engpässe, beruflicher Auslandsaufenthalt. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur bei wichtigem Grund versagen.
Komplette Überlassung
Wird die gesamte Wohnung überlassen (z. B. Airbnb-Vermietung während der Abwesenheit), besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter kann frei entscheiden. Dauerhafte gewerbliche Kurzzeitvermietung an Touristen ist ohne ausdrückliche Genehmigung in der Regel unzulässig.
Untermietzuschlag
Der Vermieter kann die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einen angemessenen Untermietzuschlag zahlt (§ 553 Abs. 2 BGB). In Rostock liegt dieser typischerweise bei 10–20 % der anteiligen Miete. Der Zuschlag gleicht die höhere Abnutzung durch die zusätzliche Person aus.
Untermietvertrag
Zwischen Hauptmieter und Untermieter sollte ein eigener Mietvertrag geschlossen werden. Dieser regelt Miethöhe, Kaution, Kündigungsfristen und Hausordnung. Der Untermieter hat keinen direkten Vertrag mit dem Vermieter und ist bei Kündigung des Hauptmietvertrags nicht geschützt.
Abmahnung & Kündigung
Der Vermieter kann den Hauptmieter bei unerlaubter Untervermietung abmahnen und nach fruchtloser Fristsetzung fristlos kündigen (§ 543 BGB). Bei besonders schwerwiegenden Fällen – etwa gewerblicher Kurzzeitvermietung – kann die Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung erfolgen.
Schadensersatz
Entsteht durch den Untermieter ein Schaden an der Mietsache, haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber. Der Hauptmieter kann den Untermieter in Regress nehmen, trägt aber das Ausfallrisiko. Eine Haftpflichtversicherung des Untermieters ist dringend empfohlen.
Marktlage
In Rostock ist Wohnraum gefragt – besonders in der KTV und Stadtmitte. Untervermietung von WG-Zimmern an Studierende ist weit verbreitet. Vermieter sollten klare Regelungen im Mietvertrag treffen, um Konflikte zu vermeiden.
Ferienwohnungen
In Warnemünde und den Seebädern gelten kommunale Regelungen zur Kurzzeitvermietung. Eine dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung ohne Genehmigung kann ordnungsrechtliche Konsequenzen haben. Die Zweckentfremdungssatzung der Hansestadt Rostock ist zu beachten.
Darf ich meine Wohnung untervermieten?
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