Zwangsverwaltung – Alternative zur Zwangsversteigerung
Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsmittel, bei dem ein gerichtlich bestellter Verwalter die Mieteinnahmen einzieht. Das Eigentum bleibt beim Schuldner.
Anders als bei der Zwangsversteigerung wird die Immobilie nicht verkauft. Der Gläubiger wird aus den laufenden Erträgen befriedigt.
Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren nach §§ 146 ff. ZVG, bei dem ein vom Amtsgericht bestellter Zwangsverwalter die Verwaltung und Nutzung einer Immobilie übernimmt. Die Erträge (Mieteinnahmen) fließen an die Gläubiger. Der Eigentümer behält das Eigentum, verliert aber die Verfügungsgewalt.
Antrag
Der Gläubiger (meist Bank mit Grundschuld) beantragt die Zwangsverwaltung beim Amtsgericht. Das Verfahren wird im Grundbuch eingetragen.
Verwalterbestellung
Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter. Dieser übernimmt die Verwaltung, schließt Mietverträge, kassiert Mieten und kümmert sich um die Instandhaltung.
Verteilung
Die Einnahmen werden nach Abzug der Verwaltungskosten an die Gläubiger verteilt. Das Verfahren endet, wenn der Gläubiger befriedigt ist oder es aufhebt.
Zwangsverwaltung
Eigentum bleibt beim Schuldner. Gläubiger erhält laufende Erträge. Sinnvoll bei ertragstarken Immobilien (z.B. vermietete Mehrfamilienhäuser).
Zwangsversteigerung
Immobilie wird verkauft. Gläubiger erhält Erlös aus dem Verkauf. Sinnvoll bei hoher Forderung oder wenn Erträge nicht ausreichen.
Mietverhältnis besteht weiter
Bestehende Mietverträge bleiben gültig. Der Zwangsverwalter tritt als neuer Ansprechpartner an die Stelle des Eigentümers.
Mietzahlung an Verwalter
Mieter müssen die Miete an den Zwangsverwalter zahlen. Zahlungen an den Eigentümer sind nicht mehr schuldbefreiend.
Instandhaltung
Der Verwalter ist für die Instandhaltung verantwortlich, soweit die Erträge dies erlauben. Bei Unterfinanzierung kann es zu Verzögerungen kommen.
Häufigkeit
Zwangsverwaltungen sind in Rostock seltener als Zwangsversteigerungen. Sie betreffen vor allem vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Verwalterkosten
Der Zwangsverwalter erhält eine Vergütung nach der ZwVwV (ca. 5–10 % der Bruttoerträge). Diese wird vorrangig aus den Mieteinnahmen bedient.
Zwangsversteigerung
Ablauf, Risiken & Chancen
Grundschuld
Sicherheit für die Bank
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Was ist der Unterschied zur Zwangsversteigerung?
Müssen Mieter bei Zwangsverwaltung ausziehen?
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