Unterschied Ankaufsfaktor vs. Kaufpreis-Miete-Verhaeltnis?

Ankaufsfaktor basiert auf Nettomiete, Kaufpreis-Miete-Verhaeltnis auf Kaltmiete. Der Ankaufsfaktor faellt daher hoeher aus.

Unterschied zum Vervielfaeltiger ImmoWertV?

Der Vervielfaeltiger nach ImmoWertV ist die normierte Bewertungsgroesse. Der Ankaufsfaktor ist die marktbasierte Transaktionsgroesse.

Gilt der Ankaufsfaktor auch fuer Einzelwohnungen?

Primaer bei MFH. Einzelwohnungen werden haeufiger mit dem Kaufpreis-Miete-Verhaeltnis auf Kaltmietenbasis bewertet.

Kapitalanlage & Investment

Ankaufsfaktor / Kaufpreisfaktor

Multiplikator der Jahresnettomiete – Marktübersicht MFH Rostock 2024/2025

Der Ankaufsfaktor ist die wichtigste Verhandlungsgröße bei Mehrfamilienhaus-Transaktionen. Er basiert auf der Nettomiete – und liegt daher stets höher als das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Marktübersicht für Rostock 2024/2025.

Definition: Ankaufsfaktor / Kaufpreisfaktor

Begriffsdefinition

Der Ankaufsfaktor (auch: Kaufpreisfaktor) ist der Multiplikator der Jahresnettomiete beim Erwerb einer Kapitalanlageimmobilie: Ankaufsfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Er ist die in der Investorenpraxis gebräuchlichste Verhandlungsgröße für Mehrfamilienhäuser und größere Wohnobjekte.

Im Unterschied zum Kaufpreis-Miete-Verhältnis (das auf Kaltmiete basiert) verwendet der Ankaufsfaktor die Nettomiete – also die Kaltmiete nach Abzug nicht umlegbarer Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. In der MFH-Transaktion in Rostock ist der Ankaufsfaktor die typische Verhandlungsbasis zwischen Käufer und Verkäufer.

Formel und Rechenbeispiel Rostock

Ankaufsfaktor = Kaufpreis / Jahresnettomiete

Beispiel MFH Rostock-Südstadt:
Jahreskaltmiete: 48.000 € (4.000 €/Monat)
Verwaltung 4 % + Instandhaltung 8 %: 5.760 € Kosten
Jahresnettomiete: 48.000 − 5.760 = 42.240 €
Kaufpreis: 1.050.000 €
→ Ankaufsfaktor = 1.050.000 / 42.240 = 24,9

Marktübersicht Ankaufsfaktoren Rostock 2024/2025

Faktor 16–20Einfache Lagen / Handlungsbedarf. Hohe Renditeerwartung, aber höheres Leerstand- und Sanierungsrisiko.

Faktor 20–26Standard-MFH Mittellage Rostock. Südstadt, Reutershagen, Lichtenhagen – solide Anlage.

Faktor >26Toplagen / Neubau. KTV, Stadtmitte, Warnemünde. Niedrigere Rendite, hohe Wertstabilität.

Ankaufsfaktor und Liegenschaftszinssatz

Der Ankaufsfaktor und der Vervielfältiger nach ImmoWertV sind verwandte Konzepte: Beide drücken das Verhältnis von Kapital zu Ertrag aus. Der Vervielfältiger nach §16 ImmoWertV wird aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer abgeleitet – und ist damit die normierte Bewertungsgröße. Der Ankaufsfaktor ist die marktbasierte Transaktionsgröße.

Häufige Fragen zur Ankaufsfaktor / Kaufpreisfaktor

Was ist der Ankaufsfaktor bei Immobilien?

Der Ankaufsfaktor ist der Multiplikator der Jahresnettomiete und ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete. Er ist in der MFH-Transaktion die wichtigste Verhandlungsgröße zwischen Käufer und Verkäufer.

Was ist der Unterschied zwischen Ankaufsfaktor und Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis basiert auf der Kaltmiete (brutto). Der Ankaufsfaktor in der Investorenpraxis verwendet die Nettomiete (nach Abzug nicht umlegbarer Kosten). Der Ankaufsfaktor fällt daher stets höher aus als das Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

Welcher Ankaufsfaktor ist für Rostock-MFH marktüblich?

Standard-MFH in Mittellagen Rostocks (Südstadt, Reutershagen) werden 2024/2025 typischerweise zum 20–26-fachen der Jahresnettomiete gehandelt. Toplagen (KTV, Stadtmitte) überschreiten teils den Faktor 26.

Was ist der Unterschied zum Vervielfältiger nach ImmoWertV?

Der Vervielfältiger nach §16 ImmoWertV ist die normierte Bewertungsgröße aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer für das Ertragswertverfahren. Der Ankaufsfaktor ist die marktbasierte Verhandlungsgröße ohne normative Ableitung.

Beeinflusst der Ankaufsfaktor auch Wohnungen oder nur MFH?

Primär bei MFH, aber auch bei größeren Wohnanlagen wird der Ankaufsfaktor genutzt. Einzelne Eigentumswohnungen werden öfter mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Kaltmiete-Basis) bewertet.

Weiterführende Informationen

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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.