Kaufpreis-Miete-Verhältnis – Kaufen oder Mieten?
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (auch Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen. Es ist eine der schnellsten Kennzahlen, um die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienkaufs einzuschätzen.
Ein Wert unter 20 gilt als günstig, über 30 als teuer. In Rostock liegt der Faktor je nach Objektart zwischen 12 und 26 – bei Zinshäusern deutlich niedriger als bei Einfamilienhäusern.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ergibt sich aus der Division des Kaufpreises durch die Jahresnettokaltmiete. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € und 10.000 € Jahresmiete beträgt das Verhältnis 20 – es würde also 20 Jahre dauern, bis sich der Kaufpreis durch Miete amortisiert hat.
Berechnung und Interpretation
Formel und Richtwerte im Detail
Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Je niedriger der Wert, desto günstiger ist der Kauf im Verhältnis zur Miete. Werte unter 20 signalisieren einen günstigen Markt, 20–25 gelten als moderat, über 25 als teuer. Achtung: Die Kennzahl berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch Instandhaltung – sie ist ein erster Schnellindikator, keine vollständige Renditeberechnung.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis vs. Mietrendite
Zwei Seiten derselben Medaille
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite (1/20 = 0,05). Für Kapitalanleger ist die Nettomietrendite aussagekräftiger, da sie Bewirtschaftungskosten einbezieht. Der Vervielfältiger und der Ankaufsfaktor sind ähnliche Kennzahlen mit leicht unterschiedlicher Berechnung.
Entscheidungshilfe: Kaufen oder Mieten?
Wann sich ein Kauf finanziell lohnt
Ein niedriges Kaufpreis-Miete-Verhältnis spricht für den Kauf, ein hohes eher fürs Mieten. Allerdings spielen weitere Faktoren eine Rolle: Zinsniveau, erwartete Wertsteigerung, Instandhaltungskosten und persönliche Lebensplanung. In Rostock hängt der Faktor vor allem an der Objektart. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte weist für Kauffälle der Jahre 2023 bis 2025 aus: Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990 in saniertem Zustand erreichen Rohertragsfaktoren von 12,4 bis 26,1 (im Mittel 19,2), Wohn- und Geschäftshäuser 15,5 bis 22,5 (im Mittel 17,3). Einfamilienhäuser liegen mit 21,9 bis 39,2 deutlich darüber – dort zahlen Selbstnutzer, nicht Anleger. Innerhalb dieser Spannen entscheiden Lage, Zustand und Vermietungssituation.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Rostock
Lokale Marktdaten und Einordnung
Mehrfamilienhaus 12–26
Rohertragsfaktoren für sanierte Zinshäuser mit Baujahr vor 1990, im Mittel 19,2. Basis: 34 Kauffälle 2023–2025.
Wohn-/Geschäftshaus 15–23
Gemischt genutzte Objekte vor 1990, saniert, im Mittel 17,3. Der Gewerbeanteil senkt den Faktor gegenüber reinen Wohnhäusern.
Trend rückläufig
Bis 2020 lagen die Faktoren deutlich höher. Seit der Zinswende rechnen Anleger anders: Ab etwa Faktor 17,5 trägt sich ein finanziertes Zinshaus nicht mehr aus der Miete.
FAQ – Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Was sagt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis aus?
Ab welchem Faktor lohnt sich ein Kauf?
Wie berechne ich das Verhältnis?
Ist das Verhältnis das gleiche wie der Vervielfältiger?
Berücksichtigt der Faktor die Kaufnebenkosten?
Wie ist das Verhältnis in Rostock aktuell?
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