Bauen & Planung · Stadtplanung

Flächennutzungsplan (FNP)

§ 5 BauGB – FNP vs. Bebauungsplan, vorbereitende Bauleitplanung und Bedeutung beim Grundstückskauf in Rostock

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist das übergeordnete Planungsinstrument jeder Gemeinde. Er zeigt, welche Flächen für Wohnen, Gewerbe oder Grün vorgesehen sind – und beeinflusst damit direkt den Wert und die Bebaubarkeit von Grundstücken in Rostock und dem Landkreis.

Definition
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist das vorbereitende Bauleitplanungsinstrument nach § 5 BauGB. Er stellt für das gesamte Gemeindegebiet dar, welche Nutzungsarten für welche Flächen vorgesehen sind – von Wohnbauflächen über gewerbliche Gebiete bis hin zu Grün- und Landwirtschaftsflächen. Er ist nicht rechtsbindend für Privatpersonen, entfaltet aber Bindungswirkung für nachgeordnete Bebauungspläne.

Rechtsgrundlage: § 5 BauGB – Vorbereitende Bauleitplanung

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist das zentrale Instrument der vorbereitenden Bauleitplanung nach § 5 BauGB. Er stellt für das gesamte Gemeindegebiet dar, welche Flächen für welche Nutzungsarten – Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, Grün – vorgesehen sind. Der FNP ist kein Satzungsrecht und entfaltet keine unmittelbare Bindungswirkung gegenüber Privatpersonen, aber er steuert die nachgelagerte verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan).

FNP vs. Bebauungsplan: Der entscheidende Unterschied

Der Flächennutzungsplan ist vorbereitend und entwicklungsplanend – er zeigt das gewünschte Bild einer Gemeinde in 15–20 Jahren. Der Bebauungsplan (B-Plan) ist verbindlich und rechtsverbindlich als Satzung beschlossen. Er muss aus dem FNP entwickelt werden (§ 8 Abs. 2 BauGB). Fehlt ein B-Plan, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit direkt aus dem FNP und § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) abgeleitet.

Flächennutzungsplan der Hansestadt Rostock

Die Hansestadt Rostock verfügt über einen aktuellen Flächennutzungsplan, der laufend durch Änderungsverfahren fortgeschrieben wird. Er ist über den GeoPortal der Hansestadt Rostock (stadtentwicklung.rostock.de) öffentlich einsehbar. Wichtige Nutzungsdarstellungen für Immobilienkäufer: Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerbliche Bauflächen (G), Grünflächen und Flächen für den Gemeinbedarf. In Stadtteilen wie Lichtenhagen, Evershagen und Dierkow sind größere Wohnbauentwicklungsflächen ausgewiesen.

Bedeutung beim Grundstückskauf

Der FNP gibt Hinweise auf die langfristige Entwicklungsperspektive eines Grundstücks. Ein als Wohnbaufläche dargestelltes Grundstück ohne B-Plan hat eine andere Wertperspektive als ein als Landwirtschaftsfläche eingestuftes. Für Investoren in Rostock und dem Landkreis ist die FNP-Einstufung der erste Schritt bei der planungsrechtlichen Analyse vor dem Bauvorbescheid. Wichtig: Der FNP allein gibt noch keine Baugenehmigung – er ist kein Ersatz für den Bebauungsplan.

FNP-Änderungsverfahren – Wertsteigerungspotenzial

Wird ein Grundstück durch ein FNP-Änderungsverfahren von Landwirtschafts- in Wohnbaufläche umgewidmet, kann sein Wert um ein Vielfaches steigen. Solche Umwidmungsverfahren dauern in Rostock und MV typischerweise 2–5 Jahre. Für Investoren und Projektentwickler ist die frühzeitige Beobachtung von FNP-Änderungsverfahren ein strategisches Instrument. Büchel Immobilien verfolgt laufend die Stadtentwicklungsplanung Rostock auf Wertsteigerungspotenziale.

Häufige Fragen zu Flächennutzungsplan (FNP)

Wo kann ich den Flächennutzungsplan von Rostock einsehen?▾

Der FNP der Hansestadt Rostock ist kostenfrei im GeoPortal der Stadtentwicklung unter stadtentwicklung.rostock.de einsehbar. Dort sind auch aktuelle FNP-Änderungsverfahren dokumentiert. Alternativ können Auskünfte beim Stadtplanungsamt Rostock eingeholt werden.

Darf man auf einer im FNP als Wohnbaufläche ausgewiesenen Fläche sofort bauen?▾

Nein. Der FNP berechtigt allein noch nicht zum Bauen. Erst ein verbindlicher Bebauungsplan oder – bei fehlender B-Plan-Deckung – die Zulässigkeit nach § 34 BauGB (Innenbereich) schafft das konkrete Baurecht. Der FNP ist nur vorbereitend.

Was bedeutet ‚gemischte Baufläche‘ im Flächennutzungsplan?▾

Gemischte Bauflächen (M) sind für Wohnen und nicht störendes Gewerbe vorgesehen. Im B-Plan werden sie typischerweise als Mischgebiet (MI) oder Dorfgebiet (MD) ausgewiesen. In Rostock finden sich gemischte Bauflächen vor allem in den Übergangslagen zwischen Wohnquartieren und Gewerbegebieten.

Kann ein Flächennutzungsplan geändert werden?▾

Ja. FNP-Änderungen sind formal aufwendig: Sie erfordern Bürgerbeteiligung, Behördenabstimmung und Beschluss der Bürgerschaft. In Rostock werden FNP-Änderungen bei konkreten Planungsanlässen initiiert, z.B. bei größeren Wohnbauprojekten oder der Nachnutzung von Konversionsflächen.

Was ist der Unterschied zwischen FNP und Regionalplan?▾

Der Regionalplan (Raumordnungsplan) ist übergeordnet und steuert die Flächennutzung auf Kreisebene und darüber. Der FNP ist die kommunale Ebene darunter. Beide müssen aufeinander abgestimmt sein. In MV ist der Regionale Raumentwicklungsplan Mittleres Mecklenburg/Rostock maßgeblich.

Weiterführende Informationen

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Hinweis: Diese Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: März 2026 – Büchel Immobilien Rostock.