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Bauen & Planung · Architektenrecht
Architektenvertrag
HOAI 2021 – Leistungsphasen, Vergütung und Haftung bei Bauvorhaben in Rostock
Der Architektenvertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen Bauherr und Architekt auf Basis der HOAI 2021. Die 9 Leistungsphasen legen fest, was der Architekt schuldet – von der Planung bis zur Gewährleistungsbegehung. Für Bauprojekte in Rostock und MV gelten ergänzend die Anforderungen der LBauO MV.
Was regelt die HOAI 2021 beim Architektenvertrag?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in ihrer Fassung 2021 bildet den Rahmen für die Vergütung von Architektenleistungen in Deutschland. Sie definiert Leistungsbilder und Honorartafeln für die Leistungsphasen 1 bis 9 und schützt Bauherren vor unüberschaubaren Forderungen. Wer in Rostock oder im Landkreis Rostock neu baut oder umfangreich saniert, schließt in der Regel einen Architektenvertrag auf Basis der HOAI ab. Seit dem EuGH-Urteil 2019 dürfen Mindest- und Höchstsätze vertraglich unterschritten werden – das frühere HOAI-Preiskartell gilt nicht mehr uneingeschränkt.
Die 9 Leistungsphasen im Überblick
Ein Architektenvertrag kann alle oder nur ausgewählte Leistungsphasen umfassen. Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) und 2 (Vorplanung) dienen der Bedarfsklärung. In Phase 3 (Entwurfsplanung) entsteht das eigentliche Gebäudekonzept. Phase 4 (Genehmigungsplanung) umfasst den Bauantrag beim zuständigen Bauamt – in Rostock beim Stadtamt, Abteilung Bauordnung. Phasen 5–8 decken Ausführungsplanung, Ausschreibung, Bauüberwachung und Objektbetreuung ab. Phase 9 betrifft die Objektbegehung zur Mängelfeststellung nach fünf Jahren. Für Wohngebäude werden typischerweise Phasen 1–8 beauftragt.
Vergütung nach HOAI: Honorartafeln und Honorarzonen
Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Baukosten und der Honorarzone (I–V je nach architektonischem Schwierigkeitsgrad). Ein freistehendes Einfamilienhaus in Rostock-Südstadt mit anrechenbaren Kosten von 400.000 € fällt typischerweise in Honorarzone III. Der Mindestsatz beträgt rund 8–12 % der Bausumme für alle Leistungsphasen. Architekten dürfen ein Pauschalhonorar vereinbaren, das unter dem HOAI-Mindestsatz liegt – der Bauherr sollte dies schriftlich fixieren.
Haftung des Architekten
Der Architekt haftet für Planungsmängel und Fehler bei der Bauüberwachung nach Werkvertragsrecht (§ 634a BGB). Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Typische Haftungsfälle: fehlerhafte Statik, falsche Maßangaben im Bauantrag, mangelnde Überwachung der Bauausführung. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für jeden eingetragenen Architekten Pflicht. Bei Projekten in Rostock ist die Baurechtssicherheit frühzeitig zu klären.
Architektenvertrag in Rostock: Besonderheiten der LBauO MV
In der Hansestadt Rostock gilt die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO MV). Der Architekt muss als verantwortlicher Entwurfsverfasser in der Architektenkammer MV eingetragen sein. Für denkmalgeschützte Gebäude – etwa in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt, in der Altstadt oder in Warnemünde – empfehlen sich Architekten mit Denkmalpflege-Erfahrung, da das Landesamt für Kultur und Denkmalpflege (LAKD MV) frühzeitig einzubeziehen ist. Nach Fertigstellung sollten alle Pläne und Genehmigungsunterlagen sicher archiviert werden – sie sind auch bei einem späteren Immobilienverkauf relevant.
Häufige Fragen zu Architektenvertrag
Brauche ich für jeden Umbau in Rostock einen Architektenvertrag?▾
Nicht zwingend. Kleinere Umbaumaßnahmen ohne Baugenehmigungspflicht können auch ohne Architekten ausgeführt werden. Sobald ein Bauantrag erforderlich ist – z.B. bei Anbauten, Nutzungsänderungen oder Aufstockungen – ist ein eingetragener Entwurfsverfasser gesetzlich vorgeschrieben.
Was kostet ein Architektenvertrag für ein Einfamilienhaus in Rostock?▾
Bei anrechenbaren Kosten von 350.000–500.000 € und Leistungsphasen 1–8 ist mit einem Architektenhonorar von ca. 30.000–60.000 € zu rechnen. Das entspricht grob 8–12 % der Bausumme – abhängig von Honorarzone und vereinbartem Prozentsatz.
Kann ich den Architektenvertrag kündigen?▾
Ja. Der Bauherr kann den Vertrag jederzeit kündigen. Bei freier Kündigung hat der Architekt Anspruch auf das Honorar für erbrachte Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen. Eine genaue Dokumentation des Leistungsstands ist daher wichtig.
Was ist der Unterschied zwischen Architekt und Bauleiter?▾
Der Architekt entwirft das Gebäude und erstellt die Genehmigungsplanung. Der Bauleiter überwacht die Ausführung auf der Baustelle (Leistungsphase 8). Oft ist beides in Personalunion vergeben. Bei Trennung beider Rollen sollte die Schnittstelle vertraglich genau geregelt sein.
Welche Unterlagen erhalte ich nach Fertigstellung?▾
Nach Projektabschluss werden typischerweise übergeben: alle Genehmigungsunterlagen, Ausführungszeichnungen, Bautagebucher, Abnahmeprotokolle und die Energieberechnung. Diese Dokumente sind für spätere Umbaumaßnahmen und einen möglichen Immobilienverkauf unverzichtbar.
Weiterführende Informationen
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Hinweis: Diese Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: März 2026 – Büchel Immobilien Rostock.