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Immobilienlexikon • Grundpfandrechte

Hypothek

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das an den Bestand der gesicherten Forderung geknüpft ist – sie wird im Alltag oft mit der Grundschuld verwechselt.

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird „Die Hypothek aufnehmen“ oft als Synonym für Immobilienfinanzierung verwendet. Rechtlich ist die Hypothek jedoch ein sehr spezifisches Grundpfandrecht, das sich wesentlich von der heute üblichen Grundschuld unterscheidet. Wir erklären den Unterschied.

Definition
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht gemäß §§1113 ff. BGB, das ein Grundstück oder Gebäude zur Sicherung einer bestimmten Forderung belastet. Sie ist akzessorisch: Sie ist untrennbar an die gesicherte Forderung gebunden und erlischt automatisch, wenn die Schuld vollständig getilgt ist.

Hypothek vs. Grundschuld: Der entscheidende Unterschied

Während die Hypothek an die konkrete Darlehensforderung gebunden ist (akzessorisch), ist die Grundschuld abstrakt: Sie besteht unabhängig von der Schuld und erlischt nicht automatisch bei Rückzahlung.

In der Praxis verwenden Banken heute fast ausschließlich die Grundschuld, da sie flexibler wiederverwendet werden kann (z. B. für neue Kredite ohne neue Bestellung).

HypothekAkzessorisch. Erlischt automatisch mit der Schuld. Kaum noch verwendet.
GrundschuldAbstrakt. Bleibt nach Tilgung bestehen. Braucht Löschungsbewilligung.
Beide im GrundbuchBeide werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

Eintragung im Grundbuch

Sowohl Hypothek als auch Grundschuld werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung erfolgt durch den Notar nach Abschluss des Kreditvertrags. Kosten entstehen für Notar und Grundbuchamt.

In Rostock übernimmt das Grundbuchamt am Amtsgericht die Eintragungen. Büchel Immobilien koordiniert bei Bedarf alle notwendigen Schritte im Kaufprozess.

Praxishinweis: Wenn Ihre Bank von ‘Hypothek’ spricht, meint sie in 99 % der Fälle eine Grundschuld. Fragen Sie beim Kreditvertrag nach dem genauen Begriff.

Hypothek in Rostock: Was Verkäufer und Käufer wissen sollten

Bei einem Immobilienkauf mit bestehender Hypothek oder Grundschuld muss die Belastung entweder gelöscht (lastenfreie Übertragung) oder vom Käufer übernommen werden. Üblich ist die Lastenfreistellung durch den Verkäufer.

Die Lastenfreistellung wird im Kaufvertrag geregelt. Der Notar koordiniert die Ablösung der Verbindlichkeiten und die Löschung der Eintragungen.

Häufige Fragen

Warum nutzen Banken heute keine Hypotheken mehr?
Die Grundschuld ist für Banken flexibler: Sie kann nach Rückzahlung für neue Kredite wiederverwendet werden, ohne neu bestellt werden zu müssen. Das spart Kosten.
Erlischt eine Hypothek automatisch nach Tilgung?
Rechtlich ja – die Hypothek wird zu einer Eigentümerhypothek. Im Grundbuch bleibt sie aber eingetragen. Für eine saubere Löschung ist eine Löschungsbewilligung der Bank notwendig.
Was kostet die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch?
Die Kosten richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem Darlehensbetrag. Grob: Bei 200.000 € Darlehenssumme entstehen ca. 400–600 € Grundbuch- und Notarkosten.
Was passiert mit der Hypothek, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Normalerweise wird die Immobilie lastenfrei übergeben. Der Verkaufserlös deckt die Restschuld, die Bank erteilt die Löschungsbewilligung. Geregelt wird das im Kaufvertrag.
Kann ich eine Hypothek auf ein fremdes Grundstück aufnehmen?
Grundsätzlich möglich, aber sehr selten. Der Eigentümer des Grundstüks mündet als dinglicher Schuldner, während die Schuld beim Kreditnehmer liegt. Rechtsberatung dringend empfohlen.

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Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Grundschuld→ Grundpfandrecht→ Lastenfreistellung→ Löschungsbewilligung→ Baufinanzierung
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