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Heizungsgesetz & Immobilienwert – was Eigentümer wissen müssen
GEG, Gebäudemodernisierungsgesetz, 65-Prozent-Regel, kommunale Wärmeplanung – kaum ein Thema hat Eigentümer in den letzten Jahren so verunsichert wie das Heizungsgesetz. Hier steht, was aktuell gilt, was sich ändert und was das für Ihren Immobilienwert bedeutet. Ohne Panikmache, ohne Schönreden.
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Hinweis: Keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Das Heizungsgesetz wird aktuell reformiert – dieser Ratgeber bildet den Stand Februar 2026 ab. Für konkrete Heiztechnik-Entscheidungen ist der Energieberater zuständig. Wir klären die Immobilienseite: Was bedeutet die Heizungssituation für Wert, Verkauf und Vermarktung?
Was ist das Heizungsgesetz (GEG)?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt seit 2020 die Anforderungen an Heiztechnik und Wärmedämmung in Gebäuden. 2024 wurde es unter der Ampel-Koalition novelliert – seitdem bekannt als „Heizungsgesetz“. Die Kernregel war die sogenannte 65-Prozent-Regel: Neu eingebaute Heizungen sollten künftig zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Für Neubauten in Neubaugebieten gilt diese Regel bereits seit Januar 2024. Für Bestandsgebäude war die Regel an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Sie sollte erst greifen, wenn die jeweilige Kommune ihren Wärmeplan vorgelegt hat – spätestens Mitte 2026 für Großstädte, Mitte 2028 für kleinere Kommunen.
Wichtig: Funktionierende Heizungen mussten und müssen nicht ausgetauscht werden. Das war von Anfang an so – auch wenn die öffentliche Debatte oft den gegenteiligen Eindruck erweckt hat.
Die Reform 2026 – was ändert sich?
Die schwarz-rote Koalition hat am 25. Februar 2026 die Eckpunkte für ein neues „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GMG) vorgelegt. Kernaussage: Die 65-Prozent-Regel wird gestrichen. Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden. Aber es gibt Auflagen – und EU-Vorgaben bleiben bestehen.
65-Prozent-Regel entfällt
Die Paragraphen 71 bis 71p und 72 GEG werden aufgehoben. Neue Heizungen müssen nicht mehr zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Auch die Austauschpflicht nach 30 Jahren entfällt weitgehend.
Grüngasquote für Versorger
Ab 2029 müssen Gasversorger stufenweise einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Gase (Biomethan, grüner Wasserstoff) beimischen – beginnend mit 10 %. Die Verantwortung verschiebt sich also teilweise vom Eigentümer auf die Lieferanten.
EU-Vorgaben ab 2030
Die EU-Gebäuderichtlinie bleibt. Ab 2030 müssen Neubauten vollständig mit erneuerbaren oder CO₂-armen Quellen beheizt werden. In der Praxis heißt das: Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse. Für Bestandsgebäude gelten diese Vorgaben (vorerst) nicht.
Stand Februar 2026: Die Eckpunkte sind vorgelegt, der Gesetzentwurf wird bis Ostern erwartet. Inkrafttreten soll vor dem 1. Juli 2026 sein. Bis dahin gilt weiterhin das bisherige GEG. Wer jetzt eine Heizung tauscht, sollte die aktuelle Rechtslage und die verfügbaren Förderprogramme prüfen – nicht die Schlagzeilen.
Was bedeutet das für Rostock?
Rostock hat als eine der ersten Großstädte Deutschlands bereits im Juni 2022 einen kommunalen Wärmeplan verabschiedet – deutlich früher als gesetzlich gefordert. Das verschafft Rostocker Eigentümern mehr Planungssicherheit als anderswo.
Fernwärme als Rückgrat
Rund zwei Drittel der Rostocker Haushalte sind an das Fernwärmenetz angeschlossen. Bis 2035 soll der Anteil auf 80 % steigen. Die Stadtwerke bauen das Netz aktiv aus – aktuell etwa in Brinckmansdorf (Rövershäger Chaussee). Fernwärme erfüllt in der Regel die Anforderungen an erneuerbare Energien – Eigentümer mit Fernwärmeanschluss müssen sich um das Heizungsgesetz weniger Sorgen machen.
Wer individuell heizt
Die andere Hälfte (vorwiegend Erdgas, teilweise Öl) betrifft die Reform direkt. Durch die Streichung der 65-Prozent-Regel entfällt der unmittelbare Handlungsdruck – aber langfristig steigen die Kosten für fossile Energie: Der CO₂-Preis liegt 2026 zwischen 55 und 65 €/Tonne und wird weiter steigen. Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, sollte prüfen, ob das Gerät „H2-ready“ ist (für Wasserstoff geeignet).
Typische Rostocker Situationen: Plattenbauten in Lichtenhagen, Lütten Klein oder Evershagen sind fast durchweg an Fernwärme angeschlossen – hier besteht kaum Handlungsbedarf. Einfamilienhäuser in Gehlsdorf, Warnemünde-Diedrichshagen oder im Landkreis heizen häufiger mit Gas oder Öl. Altbauten in der KTV oder Stadtmitte haben teilweise Gasetagenheizungen, deren Zustand und Alter die Verkaufsargumentation beeinflusst.
Heizung & Immobilienwert – warum Käufer und Banken genau hinschauen
Seit der Zinswende prüfen Banken Finanzierungen deutlich konservativer. Energieeffizienzklasse, Heiztechnik und zu erwartende Sanierungskosten spielen eine größere Rolle als noch vor wenigen Jahren. Auch Käufer rechnen: Was kostet mich die Heizung in den nächsten 20 Jahren – und welche Investitionen stehen an?
Moderne Heizung
Wärmepumpe, aktueller Brennwertkessel oder Fernwärme: Käufer sehen das als Pluspunkt. Weniger Verhandlungsdruck, kürzere Vermarktungszeit, stabilere Preise.
Ältere Gasheizung
Funktioniert, aber Käufer kalkulieren Austauschkosten ein. Je nach Alter und Zustand kann das den Preis beeinflussen – nicht dramatisch, aber spürbar.
Ölheizung / Nachtspeicher
Deutlicher Risikoabschlag bei den meisten Käufern. Hohe laufende Kosten, unsichere Zukunft, schwierigere Finanzierung. Das spiegelt sich im Preis.
Energieausweis
Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Käufer achten auf die Energieeffizienzklasse – Banken ebenfalls. Ein schlechter Ausweis ist kein Ausschlussgrund, aber ein Verhandlungspunkt.
Praxis-Fazit: Die Heizung allein macht keinen Verkauf – aber sie beeinflusst die Preislogik. Ob eine Modernisierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob die Investition nicht vollständig im Verkaufspreis abgebildet werden kann, lässt sich nur im Einzelfall bewerten. Genau dafür ist eine fundierte Wertermittlung der richtige Ausgangspunkt.
Förderung – was gibt es aktuell?
Trotz der politischen Diskussion um die GEG-Reform sind die Förderprogramme für den Heizungstausch aktuell weiterhin verfügbar. Die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) soll bis mindestens 2029 finanziert bleiben. Wie lange das in der aktuellen Form gilt, ist offen – ein Grund mehr, sich frühzeitig zu informieren.
KfW: Heizungstausch
Grundförderung 30 % der Investitionskosten für den Umstieg auf klimafreundliche Heiztechnik (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme). Dazu kommen Boni: 5 % Effizienzbonus (natürliches Kältemittel/Erdwärme), 20 % Geschwindigkeitsbonus (bis Ende 2028) und bis zu 30 % Einkommensbonus (unter 40.000 € Haushaltseinkommen). Maximum: 70 % Förderung.
BAFA: Gebäudehülle
Dämmung, Fenster, Sonnenschutz: bis zu 20 % Zuschuss über Einzelmaßnahmen. Wer einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt, bekommt zusätzlich 5 % Bonus. Der Sanierungsfahrplan selbst wird ebenfalls gefördert.
Wichtige Regel
Förderung immer vor der Beauftragung beantragen. Wer zuerst baut und dann den Antrag stellt, geht leer aus. Ein Energieberater (ebenfalls gefördert) hilft bei der Auswahl und dem Antrag.
Ausführliche Übersicht aller Programme: Ratgeber Förderprogramme Immobilien 2026 →
Checkliste: Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
Kein Panik-Modus, aber ein paar Punkte, die sich lohnen – unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder einfach Klarheit wollen.
Häufige Fragen: Heizungsgesetz & Immobilien
Muss ich meine alte Gasheizung 2026 austauschen?
Nein. Funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden – das war auch schon vor der Reform so. Die Austauschpflicht nach 30 Jahren (Konstanttemperaturkessel) wurde mit der geplanten Gesetzesreform weitgehend aufgehoben. Brennwert- und Niedertemperaturkessel waren ohnehin ausgenommen. Reparaturen an bestehenden Anlagen sind weiterhin erlaubt.
Gilt das Heizungsgesetz auch für Rostock?
Ja – Rostock ist eine Großstadt mit über 100.000 Einwohnern und hat den kommunalen Wärmeplan bereits im Juni 2022 verabschiedet. Damit gehört Rostock zu den Vorreitern in Deutschland. Rund zwei Drittel der Haushalte sind an Fernwärme angeschlossen, das Netz wird weiter ausgebaut. Für Eigentümer mit Fernwärmeanschluss ändert sich im Alltag wenig.
Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?
Die KfW fördert den Umstieg auf klimafreundliche Heiztechnik mit 30 % Grundförderung plus diversen Boni (Geschwindigkeit, Effizienz, Einkommen) – maximal 70 %. Förderfähig sind Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie und Fernwärmeanschluss. Wichtig: Antrag vor Beauftragung stellen. Mehr dazu: Ratgeber Förderprogramme →
Wirkt sich die Heizung auf den Immobilienwert aus?
Ja – indirekt und zunehmend. Käufer und Banken beziehen Heiztechnik, Energieausweis und erwartbare Sanierungskosten in ihre Bewertung ein. Moderne Heiztechnik wird als Pluspunkt gewertet, veraltete Anlagen können den Verhandlungsspielraum beeinflussen. Ob eine Modernisierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab – dafür ist eine Wertermittlung der richtige Ausgangspunkt.
Was passiert, wenn meine Heizung 2026 kaputt geht?
Aktuell (Stand GEG vor der Reform): Wenn eine Heizung irreparabel ausfällt, gibt es Übergangslösungen und mehrjährige Fristen. Mit der geplanten Reform entfällt die 65-Prozent-Pflicht – Sie dürften dann auch wieder eine reine Gas- oder Ölheizung einbauen (allerdings mit perspektivischer Grüngaspflicht ab 2029). In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht befreit werden.
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Kontakt – Erstgespräch anfragen
Unsicher, wie die Heizungssituation Ihren Immobilienwert beeinflusst?
In einem kurzen Erstgespräch klären wir, wie Heizung, Energieausweis und Zustand zusammenwirken – und ob eine Modernisierung vor dem Verkauf sinnvoll ist oder nicht. Keine Verkaufsverpflichtung, keine Kosten.
Hinweis: Dieser Ratgeber bildet den Stand Februar 2026 ab. Gesetzgebung und Förderkonditionen können sich ändern. Bei konkreten Heiztechnik-Entscheidungen ist der Energieberater zuständig. Wir klären die Immobilienseite: Wert, Strategie, Vermarktung.
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Der Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt nicht die Beratung durch Fachanwalt, Steuerberater oder Energieberater. Wir klären die Immobilienseite: Wert, Zustand, Vermarktungsstrategie.