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Mehrfamilienhaus in Rostock KTV – Referenz 003

Referenzobjekt aus unserer Praxis: Ein vollvermietetes Wohn- und Geschäftshaus aus der Gründerzeit mit neun Einheiten und Gewerbefläche in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt. Der Fall zeigt, wie ein gemischt genutztes Altbau-Zinshaus mit stabiler Ertragslage erfolgreich an einen Investor vermittelt wird. Dargestellt ohne Preise und ohne identifizierende Details.

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Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Mieteinnahmen. Angaben ohne Gewähr.

9 EinheitenWohn + Gewerbe
Bj. ~1910San. 1998
ca. 690 m²Gesamtfläche
VerkauftStatus

Kurzprofil / Fakten

  • ObjektartMehrfamilienhaus mit Gewerbe
  • Lage / OrtRostock, KTV
  • RegionKröpeliner-Tor-Vorstadt
  • StraßeUlmenstraße (ohne Hausnummer)
  • Einheiten9 (Wohnen + Gewerbe)
  • Wohnfläche ca.ca. 535 m²
  • Gewerbefläche ca.ca. 155 m²
  • Grundstück ca.ca. 427 m²
  • Baujahrca. 1910
  • Sanierung1998 / Renovierung 2008
  • Geschosse3, voll unterkellert
  • VermietungVollvermietet
  • StatusVerkauft
  • Referenz-ID003

Referenzen sind Beispiele, nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.

Saniertes Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit in der KTV Rostock – Eckansicht Ulmenstraße
Blick in den begrünten Innenhof mit Balkonen – diskrete Referenz · Referenzobjekt 003.

Worum es hier geht

Ein vollvermietetes Wohn- und Geschäftshaus aus der Gründerzeit mit neun Einheiten und Gewerbefläche in der KTV.

Wie ein gemischt genutztes Altbau-Zinshaus mit stabiler Ertragslage an einen Investor vermittelt wird – mit getrennter Renditedarstellung.

Kurz: Mischnutzung ist kein Nachteil – sondern ein Diversifizierungs-Argument.

Ausgangslage
Gründerzeit-Geschäftshaus in der KTV
In der Ulmenstraße (ohne Hausnummer) im Herzen der Kröpeliner-Tor-Vorstadt steht ein dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus der Gründerzeit (Baujahr ca. 1910). Das Gebäude wurde 1998 umfassend saniert und 2008 erneut renoviert. Zum Zeitpunkt der Vermarktung befand sich die Bausubstanz in einem sehr guten Zustand. Das Objekt umfasst neun Einheiten – sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen – auf ca. 535 m² Wohnfläche und ca. 155 m² Gewerbefläche bei einem Grundstück von ca. 427 m². Sämtliche Einheiten waren vermietet, was dem Objekt eine solide Ertragsbasis verschaffte. Die gemischte Nutzung stellte eine Besonderheit dar, die bei der Vermarktung besonders berücksichtigt werden musste.
Herausforderungen
Mischnutzung bewerten, Erträge trennen

Gemischte Bewertung

Bewertung eines gemischt genutzten Objekts mit unterschiedlichen Mietvertragsstrukturen für Wohn- und Gewerbeflächen.

Gewerbemieter-Konditionen

Gewerbemieter haben andere Vertragslaufzeiten und Konditionen als Wohnmieter – dies erforderte eine detaillierte Aufbereitung.

Differenzierte Rendite

Investoren erwarten bei Wohn- und Geschäftshäusern eine differenzierte Renditebetrachtung nach Nutzungsart.

Gründerzeit und Zahlen

Der Gründerzeit-Charme des Altbaus musste mit den wirtschaftlichen Kennzahlen in Einklang gebracht werden.

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Vorgehen / Strategie
Getrennte Ertragsanalyse, Investorenunterlage

Getrennte Mietaufstellung

Detaillierte Aufstellung aller Mietverhältnisse, getrennt nach Wohn- und Gewerbeflächen, mit Laufzeiten und Konditionen.

Separate Renditeberechnung

Erstellung einer Investorenunterlage mit separater Renditebetrachtung für Wohn- und Gewerbeanteil.

Erfahrene Investoren

Gezielte Ansprache von Bestandsinvestoren mit Erfahrung bei gemischt genutzten Objekten in Innenstadtlagen.

Professionelle Präsentation

Professionelle Fotoaufnahmen des Innenhofs und der Fassade zur diskreten Präsentation.

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Ergebnis & Learnings
Ergebnis & Einordnung

Ergebnis

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde erfolgreich an einen erfahrenen Investor aus dem Bestandsbereich veräußert. Alle bestehenden Mietverhältnisse – Wohnen wie Gewerbe – blieben unverändert erhalten. Die gemischte Nutzung erwies sich als Stärke: Die Diversifikation der Mieteinnahmen sprach risikobewusste Anleger an. Der gesamte Verkaufsprozess verlief diskret und professionell ohne Beeinträchtigung des laufenden Betriebs.

Learnings

Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser erfordern eine differenziertere Vermarktung als reine Zinshäuser. Die getrennte Darstellung der Ertragsströme aus Wohn- und Gewerbemieten ist für Investoren entscheidungsrelevant. Gewerbemietverträge bieten häufig längere Laufzeiten und Indexierungsklauseln, was für manche Anleger ein zusätzlicher Pluspunkt ist. In der KTV profitieren solche Objekte von der hohen Passantenfrequenz und der etablierten Infrastruktur. Hinweis: Jede Immobilie ist individuell. Diese Referenz dient der Veranschaulichung, nicht als Garantie für vergleichbare Ergebnisse. Alle Angaben ohne Gewähr.

Wohn- und Geschäftshaus verkaufen?

Wir bewerten gemischt genutzte Objekte fundiert und finden Investoren, die Mischnutzung verstehen.

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Was unterscheidet ein Wohn- und Geschäftshaus von einem reinen Mehrfamilienhaus?
Ein Wohn- und Geschäftshaus kombiniert Wohn- und Gewerbeflächen in einem Gebäude. Die Gewerbeanteile unterliegen anderen mietrechtlichen Regelungen – etwa bei Kündigungsfristen, Mietanpassungen und Betriebskostenumlagen. Für Investoren bedeutet das eine breitere Ertragsbasis, aber auch eine komplexere Verwaltung. Angaben ohne Gewähr.
Wie wirkt sich der Gewerbeanteil auf die Bewertung aus?
Gewerbeflächen werden häufig mit einem anderen Liegenschaftszins bewertet als Wohnflächen. In der Regel liegt die erzielbare Quadratmetermiete für Gewerbe über der von Wohnflächen, allerdings bei höherem Leerstandsrisiko. Eine getrennte Ertragswertbetrachtung nach Nutzungsart ist daher Standard. Angaben ohne Gewähr.
Eignen sich Gründerzeit-Häuser in der KTV als Kapitalanlage?
Die Kröpeliner-Tor-Vorstadt gehört zu den begehrtesten Wohnlagen Rostocks. Sanierte Gründerzeithäuser profitieren von hoher Mietnachfrage, geringem Leerstand und dem besonderen Charme der Altbausubstanz. Als Kapitalanlage bieten sie in der Regel stabile Erträge, sofern der Sanierungszustand und die Betriebskosten stimmen. Angaben ohne Gewähr.

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Was beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wichtig ist.
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Hinweis zur DiskretionDiese Referenz zeigt Prozess und Vorgehen – keine Preise, keine exakten Adressen. Referenzen sind nicht 1:1 übertragbar. Der Wert Ihrer Immobilie wird individuell und marktgerecht ermittelt. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis interner Vermittlungsdaten. Stand: 2026. Büchel Immobilien, Rostock.