5 Stellen, an denen Makler Mängel übersehen – wir nicht
Die meisten Makler können eine Immobilie vermarkten. Aber nur wenige können sie technisch beurteilen. Hinter Büchel Immobilien steht geprüfte Bausachverständigen-Kompetenz und über 30 Jahre Erfahrung als Bauunternehmer und Bauträger. Das verändert den Blick auf jedes Objekt – hier zeigen wir, wo genau.
Kellersohle & aufsteigende Feuchtigkeit
Was normale Makler sehen: „Keller vorhanden.“ Was wir sehen: ein Problem, das den Wert um 30.000 € drücken kann.
Das Problem
Aufsteigende Feuchtigkeit ist bei Altbauten in Rostock extrem verbreitet – besonders in Stadtteilen wie Dierkow, Toitenwinkel oder Gehlsdorf mit hohem Grundwasserspiegel. Die Kellersohle hat oft keine Horizontalsperre. Folge: Feuchtigkeit steigt kapillar in die Wände – erst im Keller, dann im Erdgeschoss.
Normale Makler erkennen das Problem nicht, weil es sich hinter Verkleidungen, unter Estrich oder hinter frisch gestrichenen Wänden verbirgt. Ein frischer Anstrich im Keller ist für uns kein gutes Zeichen – sondern ein Warnsignal.
So prüfen wir
Bei jeder Objektbegehung achten wir auf: weiße Salzausblühungen an Wandfußleisten, modrigen Geruch (auch bei Lüftung), verfärbte Putzränder, Abplatzungen im Sockelbereich außen. Wir messen die Wandfeuchte an kritischen Stellen und prüfen, ob eine Drainage vorhanden ist.
Kosten bei Nichtentdeckung: Nachträgliche Horizontalsperre + Drainage: 25.000–50.000 €. Folgeschäden an Putz, Estrich, Mobiliar nicht eingerechnet.
Dachanschlüsse & Durchdringungen
Das Dach selbst ist oft okay – aber die Übergänge sind das Problem.
Das Problem
Anschlüsse am Schornstein, Dachfenster-Einfässungen, Kehlbleche zwischen Dachflächen und der Übergang Dach-Wand – hier entstehen die meisten Undichtigkeiten. Wasser läuft nicht sofort sichtbar durch, sondern durchfeuchtet erst die Konstruktion. Bis der Fleck an der Decke erscheint, ist der Schaden längst größer.
Ein normaler Makler prüft das Dach – wenn überhaupt – von unten. Wir prüfen von oben: Dachanschlüsse, Kehlen, Durchdringungen.
So prüfen wir
Dachbegehung oder Drohnenaufnahme der kritischen Stellen. Sparren auf Verfärbungen prüfen (dunkle Flecken = Feuchteeintritt). Restnutzungsdauer der Eindeckung einschätzen. Unterspannbahn auf Risse oder Fehlstellen prüfen.
Kosten bei Nichtentdeckung: Dachsanierung inkl. Sparrenaustausch: 20.000–60.000 €. Schimmelfolgeschäden im Dachgeschoss nicht eingerechnet.
Rissbilder in der Statik
Nicht jeder Riss ist harmlos. Aber welcher ist es – und welcher nicht?
Das Problem
Risse in Wänden und Decken gehören zu den häufigsten Befunden. Die Frage ist: Ist es ein Setzungsriss (normal bei Altbau), ein Schwindriss (kosmetisch) – oder ein statisches Problem? Diagonale Risse über Tür- und Fensteröffnungen, sich öffnende Fugen im Mauerwerk oder Risse, die breiter als 2 mm sind, können auf Setzungsdifferenzen oder Fundamentprobleme hindeuten.
Normale Makler sagen: „Das ist bei Altbau normal.“ Wir sagen: „Das müssen wir genauer anschauen.“
So prüfen wir
Rissbreite messen, Rissverlauf dokumentieren, Muster erkennen: Horizontalriss im Sockel = Horizontalkräfte/Feuchtigkeit. Treppenriss im Mauerwerk = Setzungsdifferenz. Vertikaler Riss an Gebäudeecke = mögliche thermische Dehnung. Im Zweifelsfall: Rissmonitoring über Wochen.
Kosten bei Nichtentdeckung: Fundamentsanierung: 15.000–80.000 €. Statische Ertüchtigung einzelner Bauteile: 5.000–30.000 €.
Elektrik & Leitungsführung hinter Verkleidungen
Was hinter der Rigips-Wand steckt, sieht man erst nach dem Kauf – wenn man nicht weiß, wo man schauen muss.
Das Problem
Viele Altbauten wurden nachgerüstet: Rigips-Verkleidungen, abgehängte Decken, vorgestellte Wände. Was dahinter liegt, ist unklar: alte Elektrik ohne Schutzleiter, undichte Wasserleitungen, fehlende Dämmung, Schimmelbefall. Der Vorbesitzer hat die Verkleidung oft eingebaut, um Probleme zu kaschieren.
Normale Makler rühren das nicht an. Wir fragen gezielt: Warum wurde hier verkleidet? Wann? Von wem?
So prüfen wir
Sicherungskasten analysieren: Schraubsicherungen = Elektrik vor 1970. FI-Schalter vorhanden? Querschnitte der Leitungen prüfen. Klopftest an Verkleidungen – Hohlräume deuten auf nachträgliche Verblendung hin. Revisionsöffnungen nutzen, wo vorhanden. Feuchtemessung hinter kritischen Stellen.
Kosten bei Nichtentdeckung: Elektrik-Kompletterneuerung: 12.000–25.000 €. Schimmelsanierung hinter Verkleidung: 5.000–20.000 €.
Heizungsanlage & hydraulischer Abgleich
Die Heizung läuft? Gut. Aber wie effizient – und wie lange noch?
Das Problem
Eine laufende Heizung ist nicht automatisch eine gute Heizung. Ölheizungen über 30 Jahre müssen laut Heizungsgesetz getauscht werden. Aber auch jüngere Anlagen können ineffizient sein: fehlender hydraulischer Abgleich, überdimensionierte Kessel, verkalkte Leitungen.
Normale Makler schreiben: „Gasheizung, Baujahr 2005.“ Wir fragen: Wann war die letzte Wartung? Wie hoch ist der Verbrauch? Wurde ein hydraulischer Abgleich gemacht?
So prüfen wir
Heizungsprotokoll und Schornsteinfeger-Bericht anfordern. Energieverbrauch der letzten 3 Jahre abgleichen. Vorhandene Fördermöglichkeiten prüfen (BAFA, KfW). Wirtschaftlichkeitsvergleich: reparieren vs. austauschen. Bei Öl/Gas: Kommunale Wärmeplanung für Rostock berücksichtigen.
Kosten bei Nichtentdeckung: Neue Wärmepumpe: 15.000–35.000 € (abzüglich Förderung). Neue Gasbrennwerttherme: 6.000–12.000 €.
Warum Bausachverständigen-Kompetenz beim Makler den Unterschied macht
Die 5 beschriebenen Stellen haben eines gemeinsam: Ein normaler Makler erkennt sie nicht – weil er nicht darauf trainiert ist.
Drei Perspektiven in einer Begehung
Hinter Büchel Immobilien steht dreifache Expertise: als Immobilienmakler kennen wir den Markt, als Bausachverständiger erkennen wir technische Mängel, und als ehemaliger Bauunternehmer und Bauträger können wir Sanierungskosten realistisch einschätzen. Diese Kombination ist einzigartig in Rostock – und fließt in jede Objektbewertung ein, ob Kauf oder Verkauf.
Für Verkäufer bedeutet das: Wir erkennen Mängel, bevor Käufer sie finden – und können den Preis realistisch begründen. Für Käufer: Wir schützen vor bösen Überraschungen und liefern fundierte Entscheidungsgrundlagen.
10 teuerste Überraschungen
Keller, Dach, Fassade & versteckte Mängel
So bewerten wir
Drei Verfahren, eine Expertise
Sanieren oder abreißen?
Wann sich die Investition lohnt
Bauträger-Projekte
Worauf Sie achten müssen
Häufige Fragen: Mängel erkennen beim Hauskauf
Was unterscheidet einen Makler mit Sachverständigen-Kompetenz von einem normalen Makler?
Ein normaler Makler bewertet Lage, Ausstattung und Marktpreis. Ein Makler mit Bausachverständigen-Kompetenz erkennt zusätzlich technische Mängel, kann Sanierungskosten realistisch einschätzen und beurteilt die Bausubstanz professionell. Büchel Immobilien vereint beides – plus Erfahrung als Bauunternehmer und Bauträger.
Kann ich Mängel auch selbst erkennen?
Einige Anzeichen ja: Feuchtigkeitsflecken, modriger Geruch, sichtbare Risse, veraltete Sicherungskästen. Aber viele Mängel verbergen sich hinter Verkleidungen, unter Estrich oder in der Dachkonstruktion. Für eine fundierte Einschätzung braucht es Bauerfahrung und Messtechnik.
Was kostet eine Bausubstanz-Prüfung durch einen Sachverständigen?
Eine Begehung mit Kurzbewertung kostet typischerweise 300–800 € je nach Objektgröße. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten liegt bei 1.500–3.000+ €. Bei Büchel Immobilien ist die technische Substanzprüfung Teil der Maklerleistung.
Sollte ich als Verkäufer Mängel vor dem Verkauf beheben lassen?
Nicht unbedingt. Manchmal ist es klug, den Mangel transparent zu kommunizieren und den Preis entsprechend anzupassen – statt vor dem Verkauf 30.000 € zu investieren. Entscheidend ist eine ehrliche Bewertung. Wir beraten, was sich lohnt und was nicht.
Wie gehe ich vor, wenn ich ein Haus kaufen möchte?
Erstes Gespräch mit uns: Was suchen Sie? Dann: Gemeinsame Besichtigung mit Sachverständigenblick. Wir prüfen Bausubstanz, Energiezustand, Unterlagenlage und schätzen Folgekosten ein. So kaufen Sie mit offenen Augen – nicht mit Bauchgefühl.