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Immobilienlexikon · Buchstabe W

Wohnrecht – einfach erklärt nach § 1093 BGB

Das Wohnrecht berechtigt eine bestimmte Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen – ohne Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.

Das Wohnrecht ist in der Praxis einer der häufigsten Einträge in Abteilung II des Grundbuchs – besonders bei Immobilien, die innerhalb der Familie übertragen werden. Eltern schenken das Haus den Kindern, behalten aber das Recht, darin zu wohnen. Was auf den ersten Blick einfach klingt, wird beim Verkauf der Immobilie schnell komplex: Das Wohnrecht mindert den Verkehrswert erheblich und schränkt den Käuferkreis massiv ein.

Wer den Unterschied zum Nießbrauch verstehen möchte: Das Wohnrecht ist enger gefasst – der Berechtigte darf nur selbst wohnen, aber nicht vermieten. Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie auf unserer Nießbrauch-Seite.

Definition: Was ist ein Wohnrecht?

Definition
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die einer bestimmten Person das Recht einräumt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ist nicht übertragbar, nicht vererbbar und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Im Gegensatz zum Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume nicht an Dritte vermieten.

Wie ein Wohnrecht eingetragen wird

Die Eintragung eines Wohnrechts erfordert drei Schritte:

1. Notarielle BewilligungDer Eigentümer erklärt notariell, dass er zugunsten einer bestimmten Person ein Wohnrecht bestellen möchte. Die Urkunde legt fest: welche Räume betroffen sind, ob das Recht lebenslang oder befristet gilt, und ob der Berechtigte Familienangehörige aufnehmen darf.
2. GrundbucheintragungDer Notar beantragt die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs beim zuständigen Grundbuchamt. In Rostock: Amtsgericht, Zochstraße 13. Die Eintragung dauert je nach Auslastung ein bis vier Wochen.
3. Rangstelle beachtenDie Rangstelle im Grundbuch ist entscheidend: Ein Wohnrecht, das vor einer Grundschuld eingetragen ist, überlebt eine Zwangsversteigerung. Eines, das nachrangig ist, kann dabei erlöschen. Banken achten hier genau hin.

Wohnrecht und Wertminderung beim Verkauf

Ein eingetragenes Wohnrecht hat direkte Auswirkungen auf den Marktwert einer Immobilie. Der Abschlag wird über den Kapitalwert des Wohnrechts berechnet:

Berechnung des Kapitalwerts: Jährlicher Mietwert der Wohnung × Vervielfältiger laut Bewertungsgesetz (Anlage 9a BewG). Der Vervielfältiger hängt vom Alter des Berechtigten ab – je jünger, desto höher der Kapitalwert und desto größer die Wertminderung. Beispiel: Mietwert 600 €/Monat (= 7.200 €/Jahr), Berechtigter 70 Jahre alt → Vervielfältiger ca. 7,024 → Kapitalwert ca. 50.573 €.
Käuferkreis: Bei bestehendem Wohnrecht kommen fast ausschließlich Kapitalanleger mit langem Anlagehorizont als Käufer in Frage. Eigennutzer scheiden in der Regel aus, weil sie die Immobilie nicht selbst nutzen können, solange das Wohnrecht besteht.
Praxis-Tipp: Wenn Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen möchten, kalkulieren Sie den Kapitalwert vor der Vermarktung. So vermeiden Sie unrealistische Preisvorstellungen und können Kaufinteressenten eine nachvollziehbare Rechnung vorlegen.

Wohnrecht löschen – wann ist das möglich?

Die Löschung eines Wohnrechts aus dem Grundbuch ist nur in bestimmten Fällen möglich:

Freiwilliger Verzicht: Der Berechtigte kann jederzeit auf sein Wohnrecht verzichten – durch notariell beglaubigte Löschungsbewilligung. In der Praxis wird dafür oft eine Abfindung vereinbart. Die Höhe orientiert sich am Kapitalwert.
Tod des Berechtigten: Das Wohnrecht endet automatisch. Für die Löschung im Grundbuch braucht der Eigentümer die Sterbeurkunde und einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt. Die Löschung erfolgt nicht automatisch – sie muss aktiv beantragt werden.
Befristung: Wenn das Wohnrecht mit einer Befristung eingetragen wurde, endet es zum vereinbarten Zeitpunkt. Auch hier muss die Löschung aktiv beantragt werden.

Eine einseitige Löschung durch den Eigentümer ohne Zustimmung des Berechtigten ist nicht möglich – weder bei Eigenbedarf noch bei einem geplanten Verkauf.

Wohnrecht in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern

In Rostock und der Region begegnet uns das Wohnrecht vor allem in diesen Konstellationen:

Familienübertragungen in Siedlungslagen: In Stadtteilen wie Reutershagen, Biestow oder Gartenstadt – also dort, wo viele Einfamilienhäuser stehen – übertragen Eltern das Haus häufig schon zu Lebzeiten an die Kinder. Das Wohnrecht sichert ihnen das Recht, bis zum Lebensende dort zu wohnen.
Scheidungsfolgen und Trennungsvereinbarungen: Nach einer Scheidung behält manchmal ein Partner das Wohnrecht, während der andere Eigentümer bleibt oder das Haus an Dritte verkauft wird. Diese Konstruktionen sind beim späteren Verkauf erklärungsbedürftig.
Büchel-Praxis: Bei unserer Wertermittlung identifizieren wir Wohnrechte frühzeitig und berechnen den Kapitalwert. So wissen Verkäufer vor der Vermarktung, welcher Preisabschlag realistisch ist – und Käufer wissen, worauf sie sich einlassen. Mehr zum Thema auch in unseren Ratgebern Immobilie im Alter und Immobilie erben.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Nießbrauch → Dienstbarkeit → Grundbuch → Verkehrswert

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Häufige Fragen zum Wohnrecht

Wie berechne ich den Wert eines Wohnrechts für den Immobilienverkauf?

Der Kapitalwert eines Wohnrechts errechnet sich aus dem jährlichen Mietwert der betroffenen Räume multipliziert mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes. Der Vervielfältiger hängt vom Alter des Berechtigten ab. Ein Beispiel: Bei einem monatlichen Mietwert von 500 € und einem 75-jährigen Berechtigten ergibt sich ein Kapitalwert von ca. 34.500 €. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

Kann der Eigentümer das Wohnrecht wegen Eigenbedarf kündigen?

Nein. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das der Eigentümer nicht einseitig kündigen oder widerrufen kann – auch nicht wegen Eigenbedarf. Der Berechtigte kann nur freiwillig verzichten, gegen Abfindung oder durch Tod. Eine „Kündigung“ wie im Mietrecht gibt es beim Wohnrecht nicht.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Das kommt auf die Rangstelle im Grundbuch an. Ein Wohnrecht, das vor der Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen wurde (also einen besseren Rang hat), bleibt auch nach der Zwangsversteigerung bestehen – der Ersteher übernimmt es. Ein nachrangiges Wohnrecht kann dagegen durch den Zuschlag erlöschen. Deshalb ist die Rangfolge bei der Eintragung entscheidend.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Wohnrecht und dessen Auswirkungen sind immer einzelfallabhängig – für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Notar oder Steuerberater. Angaben ohne Gewähr.