Umlaufbeschluss – WEG-Beschlüsse ohne Versammlung
Ein Umlaufbeschluss ermöglicht es einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ohne Präsenz-Versammlung zu entscheiden. Die Eigentümer stimmen schriftlich bzw. in Textform ab – geregelt in § 23 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Der Umlaufbeschluss ist die Alternative zur Eigentümerversammlung für eilige oder überschaubare Angelegenheiten. Grundsätzlich müssen ihm alle Eigentümer zustimmen; seit der WEG-Reform 2020 kann dieses Quorum durch einen Absenkungsbeschluss gesenkt werden. Jeder gefasste Beschluss wandert in die Beschlusssammlung. Diese Seite erklärt Voraussetzungen, Form und Grenzen.
Ein Umlaufbeschluss (auch: Beschluss im Umlaufverfahren) ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der ohne Präsenz-Versammlung gefasst wird. Die Eigentümer geben ihre Stimme in Textform nach § 126b BGB ab – etwa per Brief, E-Mail, Fax oder Messenger. Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 3 WEG. Grundsätzlich ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich (Allstimmigkeit).
So läuft ein Umlaufbeschluss ab
1. Antrag formulieren
Der Beschlussantrag wird eindeutig und abstimmungsreif formuliert und allen Eigentümern zugeleitet.
2. Stimmen in Textform
Jeder Eigentümer stimmt in Textform (§ 126b BGB) zu, ab oder enthält sich. Seit 2020 genügt z. B. eine E-Mail – früher war Schriftform (Brief) nötig.
3. Feststellung & Sammlung
Die Verwaltung stellt das Ergebnis fest und trägt den Beschluss in die Beschlusssammlung ein.
Allstimmigkeit oder einfache Mehrheit?
Grundsatz: Allstimmigkeit
Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Umlaufbeschluss nur wirksam, wenn alle Eigentümer zustimmen. Schon eine fehlende Stimme lässt den Beschluss scheitern.
Ausnahme: Absenkung
Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer vorab per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass für ein bestimmtes Umlaufverfahren die einfache Mehrheit genügt – das ist der Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG.
Wann sich ein Umlaufbeschluss eignet
Umlaufbeschluss in der Praxis in Rostock
Gerade zwischen den ohnehin selteneren Präsenzversammlungen erleichtert das Umlaufverfahren schnelle Entscheidungen. Für Käufer und Verkäufer einer Eigentumswohnung ist wichtig: Umlaufbeschlüsse sind vollwertige Beschlüsse und stehen in der Beschlusssammlung – sie sollten vor einem Kauf ebenso geprüft werden wie die Protokolle der Versammlungen. Bei der Wertermittlung und Vorbereitung eines Verkaufs schauen wir uns die Beschlusslage einer WEG daher genau an.
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Häufige Fragen zum Umlaufbeschluss
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der ohne Präsenz-Versammlung gefasst wird. Die Eigentümer stimmen in Textform ab (§ 23 Abs. 3 WEG).
Müssen alle Eigentümer zustimmen?
Grundsätzlich ja: § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG verlangt Allstimmigkeit. Nur wenn die Gemeinschaft vorab per Absenkungsbeschluss die einfache Mehrheit zugelassen hat, genügt diese für das jeweilige Umlaufverfahren.
In welcher Form wird abgestimmt?
In Textform nach § 126b BGB. Seit der WEG-Reform 2020 genügen z. B. E-Mail oder Fax; zuvor war Schriftform (eigenhändige Unterschrift) erforderlich.
Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?
Ja. Wie jeder WEG-Beschluss kann auch ein Umlaufbeschluss innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG durch eine Beschlussanfechtungsklage gerichtlich überprüft werden.
Wo wird ein Umlaufbeschluss dokumentiert?
In der Beschlusssammlung. Jeder wirksam gefasste Beschluss – ob in der Versammlung oder im Umlaufverfahren – muss dort aufgenommen werden.
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