Kaufnebenkosten – einfach erklärt für Immobilienkäufer

Kaufnebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen. In Mecklenburg-Vorpommern liegen sie bei rund 12–15 % des Kaufpreises – einer der höchsten Werte bundesweit.

Die häufigste Fehlkalkulation beim Immobilienkauf: Nur den Kaufpreis rechnen. Tatsächlich kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler obendrauf. Wer mit 300.000 Euro rechnet, braucht in Rostock real 336.000 bis 345.000 Euro. Diese Seite schlüsselt die Posten auf – mit konkreten Zahlen für MV.

Definition: Was sind Kaufnebenkosten?

Definition
Kaufnebenkosten (auch: Erwerbsnebenkosten) sind alle Kosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie umfassen gesetzlich vorgeschriebene Gebühren (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintragung) sowie ggf. die Maklercourtage. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren sie nur selten mit.

Die vier Bestandteile im Überblick

Jeder Immobilienkauf in Deutschland löst mindestens drei Kostenblöcke aus. Der vierte kommt hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist:

GrunderwerbsteuerIn MV: 6,0 % des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze in Deutschland. Wird vom Finanzamt erhoben. Ohne Zahlung keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notar- und GrundbuchkostenCa. 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, ggf. Grundschuldbestellung.

MaklercourtageIn Rostock üblich: 3,57 % inkl. MwSt. je Seite (Käufer und Verkäufer). Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien die Teilungsregel: Verkäufer zahlt mindestens so viel wie der Käufer.

Sonstige KostenGutachten, Finanzierungsnebenkosten, ggf. Renovierung vor Einzug. Diese sind individuell und werden nicht zu den „klassischen“ Kaufnebenkosten gezählt.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten in Rostock

Beispiel: Eigentumswohnung in Rostock, Kaufpreis 250.000 €

Ohne MaklerGrunderwerbsteuer (6 %): 15.000 €
Notar + Grundbuch (ca. 1,8 %): 4.500 €
Summe: ca. 19.500 € (7,8 %)

Mit Makler (je 3,57 %)Grunderwerbsteuer (6 %): 15.000 €
Notar + Grundbuch (ca. 1,8 %): 4.500 €
Makler Käuferanteil (3,57 %): 8.925 €
Summe: ca. 28.425 € (11,4 %)

Wichtig für die Finanzierung: Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 250.000 € finanzieren will, braucht also mindestens 20.000–30.000 € Eigenkapital allein für die Nebenkosten – plus eventuelle Sicherheitsreserve.

Kaufnebenkosten in Rostock & MV – Besonderheiten

Mecklenburg-Vorpommern gehört mit 6,0 % Grunderwerbsteuer zu den teuersten Bundesländern beim Immobilienkauf:

MV im Bundesvergleich: Nur Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen erheben ebenfalls 6,5 % oder 6,0 %. Bayern liegt bei nur 3,5 %. Bei einer Immobilie für 300.000 € macht der Unterschied allein bei der GrESt 7.500 € aus.

Käufermarkt in den Randbezirken: In Stadtteilen wie Dierkow, Toitenwinkel oder Große Dreesch sind Kaufpreise niedriger – aber die prozentuale Belastung durch Nebenkosten bleibt gleich. Bei günstigen Objekten wirkt sich das prozentual stärker auf die Rendite aus.

Neubauprojekte: Bei Neubauten in Warnemünde oder der Stadtmitte kommen ggf. noch Erschließungskosten hinzu, die nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen, aber die Gesamtbelastung erhöhen.

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Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Nur bei vermieteten Immobilien. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zählen dann zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Nebenkosten steuerlich nicht absetzbar.

Wer bezahlt die Kaufnebenkosten – Käufer oder Verkäufer?

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt in der Regel der Käufer. Die Maklercourtage wird seit 2020 bei Wohnimmobilien geteilt: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils mindestens die Hälfte. Im Kaufvertrag können abweichende Regelungen getroffen werden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in MV insgesamt?

Ohne Makler ca. 7,5–8 % des Kaufpreises (6 % GrESt + 1,5–2 % Notar/Grundbuch). Mit Makler (je 3,57 %) steigt der Käuferanteil auf ca. 11–12 %. Damit gehört MV zu den teuersten Bundesländern beim Immobilienerwerb.

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