Kauf bricht nicht Miete – einfach erklärt
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund – der Mieter behält seine Rechte. Das regelt § 566 BGB.
Für Kapitalanleger und Eigentümer vermieteter Objekte ist das ein zentraler Grundsatz. Der neue Eigentümer wird kraft Gesetzes Vermieter und übernimmt den laufenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Was das beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bedeutet und wie es die Mietrendite berührt, klärt diese Seite.
„Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag läuft unverändert weiter – der Eigentümerwechsel allein ist kein Kündigungsgrund. Über § 578 BGB gilt der Grundsatz auch für Gewerberaum.
Was der Grundsatz bedeutet
Eintritt in den Mietvertrag
Mit dem Eigentumsübergang wird der Käufer neuer Vermieter. Er übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit der vereinbarten Miete, Laufzeit und allen Nebenabreden.
Voraussetzung: Überlassung an den Mieter
§ 566 BGB greift, wenn die Wohnung dem Mieter bereits überlassen war. Ein bloß abgeschlossener, aber noch nicht vollzogener Mietvertrag fällt nicht ohne Weiteres darunter.
Folgen für Käufer, Verkäufer und Mieter
Kaution geht über
Der Käufer tritt auch in die Pflichten zur Mietkaution ein. Er muss sie am Mietende zurückzahlen – unabhängig davon, ob der Verkäufer sie tatsächlich übergeben hat.
Haftung des Verkäufers
Erfüllt der Käufer die Pflichten nicht, haftet der frühere Vermieter nach § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge. Diese Haftung kann enden, wenn der Mieter über den Eigentümerwechsel informiert wurde und nicht kündigt.
Mieter bleibt geschützt
Für den Mieter ändert sich zunächst nichts: Miete, Rechte und Kündigungsschutz bleiben bestehen. Er zahlt die Miete künftig an den neuen Eigentümer.
Worauf Käufer und Eigentümer achten sollten
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Ein vermietetes Objekt bietet ab Tag eins Mieteinnahmen. Für die Kapitalanlage ist der laufende Mietvertrag ein Pluspunkt – nicht zuletzt wegen „Kauf bricht nicht Miete“.
Miethöhe und Potenzial
Die vereinbarte Miete – etwa als Staffelmiete – bleibt für den Käufer bindend. Erhöhungsspielräume ergeben sich nur im gesetzlichen Rahmen.
Vorkaufsrecht des Mieters beachten
Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Das gehört früh geklärt.
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FAQ zu „Kauf bricht nicht Miete“
Kann mir der neue Eigentümer nach dem Kauf kündigen?
Wer bekommt meine Mietkaution nach dem Verkauf?
Gilt „Kauf bricht nicht Miete“ auch für Gewerberäume?
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Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.