Gesamtkapitalrendite – Berechnung, Bedeutung & Vergleich für Immobilieninvestoren
Die Gesamtkapitalrendite zeigt, wie effizient eine Immobilie das gesamte eingesetzte Kapital verzinst. Sie berücksichtigt Eigen- und Fremdkapital gleichermaßen und ist damit die ehrlichste Kennzahl für den Investitionsvergleich – unabhängig von der Finanzierungsstruktur.
Erfahren Sie, wie Sie die Gesamtkapitalrendite berechnen, wie sie sich von der Bruttomietrendite und dem Cashflow unterscheidet und was gute Werte in MV bedeuten.
Die Gesamtkapitalrendite (auch: Return on Assets, ROA) misst die Verzinsung des gesamten eingesetzten Kapitals einer Immobilieninvestition. Sie wird berechnet als Verhältnis von Nettomieteinnahmen (nach Bewirtschaftungskosten) zum Gesamtkapitaleinsatz (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Kennzahl ist finanzierungsneutral und ermöglicht so einen fairen Vergleich verschiedener Objekte.
Grundformel
Gesamtkapitalrendite = Jahresnettomiete (NOI) ÷ Gesamtkapitaleinsatz × 100. Der NOI ist die Jahresmiete abzüglich aller Bewirtschaftungskosten (ohne Tilgung und Zinsen).
Rechenbeispiel
Kaufpreis 200.000 € + 20.000 € Nebenkosten = 220.000 € Gesamtkapital. Jahresnettomiete 10.560 € (nach Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall). Rendite: 10.560 ÷ 220.000 = 4,8 %.
Bruttomietrendite
Jahresmiete ÷ Kaufpreis – ohne Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten. Schneller Erstindikator, aber zu optimistisch für Investitionsentscheidungen.
Eigenkapitalrendite
Bezieht nur das eigene eingesetzte Kapital ein. Durch den Leverage-Effekt kann sie höher ausfallen als die Gesamtkapitalrendite – bei höherem Risiko.
Cashflow-Rendite
Berücksichtigt die tatsächlichen Zahlungsströme inkl. Zinsen und Tilgung. Zeigt, was monatlich übrig bleibt – abhängig von der Finanzierung.
Rostock: 3,5–5,5 %
In guten Lagen wie der KTV oder Stadtmitte liegen die Gesamtkapitalrenditen bei 3,5–4,5 %. In Randlagen wie Dierkow oder Schmarl sind 5–5,5 % möglich.
Landkreis: 5–7 %
Im Landkreis Rostock und in Vorpommern finden Investoren Objekte mit 5 bis 7 % Gesamtkapitalrendite – bei moderateren Kaufpreisen, aber auch höherem Leerstandsrisiko.
Bruttomietrendite
Schneller Rendite-Indikator: Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis.
Cashflow
Was nach Zinsen, Tilgung und Kosten monatlich übrig bleibt.
Ankaufsfaktor
Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettomiete – der umgekehrte Rendite-Blick.
Was ist die Gesamtkapitalrendite?
Was ist ein guter Wert?
Wie unterscheidet sie sich von der Bruttomietrendite?
Berücksichtigt die Gesamtkapitalrendite die Finanzierung?
Kann ich die Gesamtkapitalrendite steigern?
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