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Immobilienlexikon · Buchstabe E

Ertragswertverfahren – einfach erklärt für Eigentümer

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Es ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und alle Objekte, deren Wert sich primär aus dem Ertrag ableitet.

Wer ein Mehrfamilienhaus in Rostock verkaufen möchte, sollte den Ertragswert kennen. Er beantwortet die zentrale Frage potenzieller Käufer: Welche Rendite liefert das Objekt – und was rechtfertigt der Mietertrag als Kaufpreis? Anders als beim Sachwertverfahren zählt hier nicht die Bausubstanz, sondern der wirtschaftliche Nutzen.

Definition: Was ist das Ertragswertverfahren?

Definition · ImmoWertV §§ 17–20
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren. Es bestimmt den Verkehrswert über den kapitalisierten Reinertrag der Immobilie. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der kapitalisierte Reinertrag wird über einen Liegenschaftszinssatz auf die Restnutzungsdauer abgezinst und zum Bodenwert addiert.

Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?

Immer dann, wenn der Ertrag das kaufentscheidende Kriterium ist – also bei Objekten, die überwiegend zur Kapitalanlage dienen:

MehrfamilienhäuserDer klassische Anwendungsfall. In der Südstadt, der KTV oder in Lütten Klein werden MFH fast ausnahmslos über den Ertragswert bewertet. Für den MFH-Verkauf ist das die zentrale Kennzahl.
GewerbeimmobilienBüros, Einzelhandel, Praxen – überall dort, wo gewerbliche Mietverträge die Ertragsbasis bilden. Die Liegenschaftszinssätze liegen hier deutlich höher als bei Wohnimmobilien.
Gemischt genutzte ObjekteBei Wohn- und Geschäftshäusern wird der Ertragswert oft kombiniert berechnet: Wohnanteile und Gewerbeanteile mit jeweils eigenen Liegenschaftszinssätzen und Bewirtschaftungskosten.
Abgrenzung zur Mietrendite: Die Mietrendite ist eine Anleger-Kennzahl (Jahresmiete ÷ Kaufpreis). Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Bewertungsverfahren, das den Kaufpreis erst ermittelt. Beides hängt zusammen, ist aber nicht dasselbe.

Berechnung: Vom Rohertrag zum Ertragswert

Die Berechnung folgt einer dreistufigen Logik: Rohertrag bestimmen, Reinertrag ableiten, kapitalisieren.

1. Rohertrag ermittelnNachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete – nicht die tatsächliche Ist-Miete, sondern die marktüblich erzielbare Miete. Leerstand und Mietausfallwagnis (typisch 2–4 %) werden berücksichtigt.
2. Reinertrag berechnenRohertrag minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Der Reinertrag ist der Betrag, der beim Eigentümer tatsächlich ankommt.
3. KapitalisierenDer Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz abgezinst (Barwertfaktor). Dazu kommt der separat ermittelte Bodenwert. Ergebnis: vorläufiger Ertragswert.
Formel vereinfacht: Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag × Barwertfaktor der Restnutzungsdauer zum Liegenschaftszins)

Der Liegenschaftszinssatz – die Schlüsselgröße

Der Liegenschaftszinssatz drückt die Renditeerwartung des Marktes aus. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Mieterträgen abgeleitet – nicht geschätzt.

Wohn-MFH RostockLiegenschaftszinssätze bewegen sich typischerweise zwischen ca. 3,5 und 5,5 Prozent. Neubauten und gute Lagen am unteren Ende, ältere Bestände und Randlagen am oberen.
Gewerbe / gemischtBei gewerblicher Nutzung liegen die Zinssätze höher – das spiegelt das größere Risiko (Mieterwechsel, Leerstand, konjunkturelle Schwankungen) wider.

Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz bedeutet einen höheren Ertragswert – weil der Markt eine geringere Rendite akzeptiert (= höheren Preis zahlt). Die Zinssätze des Gutachterausschusses sind im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

KTV vs. Lütten Klein: Zwei MFH mit identischen Mieteinnahmen können sehr unterschiedliche Ertragswerte haben. In der KTV akzeptieren Käufer niedrigere Renditen (= niedriger Liegenschaftszins = höherer Preis), weil Lage und Wertsteigerungspotenzial stimmen. In Lütten Klein erwarten sie mehr Rendite für das gleiche Geld.

Rechenbeispiel: MFH in der Südstadt

Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten, Baujahr 1960, saniert 2005, ca. 420 m² Wohnfläche, Grundstück ca. 350 m²:

RohertragMarktübliche Nettokaltmiete ca. 7,50 €/m² → 420 m² × 7,50 € × 12 Monate = ca. 37.800 €/Jahr. Abzüglich 3 % Mietausfallwagnis → ca. 36.670 €.
ReinertragRohertrag 36.670 € minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, ca. 25 %) → Reinertrag ca. 27.500 €/Jahr.
KapitalisierungLiegenschaftszins 4,5 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre → Barwertfaktor ca. 18,4 → kapitalisierter Reinertrag ca. 506.000 €.
ErtragswertBodenwert ca. 42.000 € + kapitalisierter Reinertrag 506.000 € = Ertragswert ca. 548.000 €.

Die Werte sind fiktiv und dienen der Veranschaulichung – keine Ableitung konkreter Immobilienwerte.

Typische Fehlerquellen beim Ertragswert

Ist-Miete statt MarktmieteAltmietverträge liegen oft unter Marktniveau. Der Ertragswert basiert auf der nachhaltig erzielbaren Miete – nicht auf dem, was aktuell auf dem Konto landet.
Bewirtschaftungskosten unterschätztZu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklagen oder fehlende Verwaltungskosten verfälschen den Reinertrag nach oben – und damit den gesamten Wert.
Falscher LiegenschaftszinsEin halber Prozentpunkt Abweichung kann den Ertragswert um 10 bis 15 Prozent verschieben. Nur Zinssätze des lokalen Gutachterausschusses verwenden.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Verkehrswert→ Sachwertverfahren→ Mietrendite→ Bewirtschaftungskosten

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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

Was genau ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag einer Immobilie kapitalisiert wird. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und zugehörigen Erträgen abgeleitet – nicht geschätzt oder festgelegt. Er drückt aus, welche Rendite der Markt für eine bestimmte Immobilienart in einer bestimmten Lage erwartet. In Rostock bewegt er sich für Wohn-MFH typischerweise zwischen ca. 3,5 und 5,5 Prozent.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Bei allen Immobilien, deren Wert sich primär aus dem Mietertrag ableitet: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte. Auch bei teilweise vermieteten Zweifamilienhäusern kann der Ertragswert als ergänzendes Verfahren herangezogen werden.

Wie beeinflusst Leerstand den Ertragswert?

Leerstand reduziert den Rohertrag und damit den Ertragswert. Allerdings wird im Verfahren die nachhaltig erzielbare Miete angesetzt – nicht der aktuelle Ist-Zustand. Vorübergehender Leerstand fließt über das Mietausfallwagnis (typisch 2 bis 4 Prozent) pauschal ein. Struktureller Leerstand in schwierigen Lagen drückt zusätzlich über einen höheren Liegenschaftszinssatz auf den Wert.

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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechenbeispiele sind fiktiv und nicht auf konkrete Objekte übertragbar. Stand: März 2026.