Immobilien-Lexikon · Wohnformen & Steuer

Einliegerwohnung – Steuer, Genehmigung & Vermietung

Die Einliegerwohnung ist eine separate Wohneinheit innerhalb eines Eigenheims mit eigenem Zugang.

In Rostock und dem Landkreis nutzen viele Eigentümer Einliegerwohnungen als zusätzliche Einnahmequelle. Steuerlich und baurechtlich gibt es dabei einige Besonderheiten zu beachten.

DEFINITION

Einliegerwohnung: Eine abgeschlossene oder teilweise abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses. Sie verfügt über eigene Wohn-, Schlaf- und Sanitärräume und wird typischerweise im Keller, Dachgeschoss oder Anbau eingerichtet. Die Vermietung unterliegt besonderen steuerlichen und mietrechtlichen Regeln.

Steuerliche Vorteile

Die Vermietung einer Einliegerwohnung ermöglicht den anteiligen Abzug von Schuldzinsen, AfA und Werbungskosten für den vermieteten Gebäudeanteil. Gleichzeitig bleibt die Eigennutzung des Haupthauses steuerfrei. Bei einem Haus mit 150 m² Wohnfläche und 50 m² Einliegerwohnung können ein Drittel der Gebäudekosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Mietrendite einer Einliegerwohnung in Rostock liegt je nach Lage bei 3–5 %.

Baugenehmigung in MV

Der Einbau einer Einliegerwohnung erfordert in Mecklenburg-Vorpommern in der Regel eine Baugenehmigung, da sich die Nutzung des Gebäudes ändert. Voraussetzungen: Mindestgröße (in der Regel 25 m²), separater Zugang oder Flur, eigene Küche und Bad, ausreichende Belichtung und Belüftung. Im Bebauungsplan muss die Zweitwohnungsnutzung zulässig sein.

Mietrecht-Besonderheiten

Für Einliegerwohnungen im selbst genutzten Haus gelten erleichterte Kündigungsregeln (§573a BGB): Der Vermieter kann ohne besonderen Grund kündigen – mit einer um 3 Monate verlängerten Frist. Das Vorkaufsrecht des Mieters entfällt. Für die Erstvermietung gelten die üblichen Regeln zum Mietvertrag.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Baugenehmigung→ AfA-Abschreibung→ Mietrendite→ Erstvermietung→ Mietvertrag

Weiterführende Themen

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Häufige Fragen

Brauche ich eine Baugenehmigung für eine Einliegerwohnung?
In der Regel ja – der Einbau einer separaten Wohneinheit ändert die Nutzung und erfordert in MV eine Baugenehmigung.
Kann ich die Einliegerwohnung steuerlich absetzen?
Ja – anteilige AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten für den vermieteten Teil sind absetzbar. Der selbstgenutzte Teil bleibt steuerfrei.
Gelten besondere Kündigungsfristen?
Ja – §573a BGB erlaubt dem Vermieter im selbst genutzten Haus die Kündigung ohne besonderen Grund, allerdings mit 3 Monaten Verlängerung der regulären Frist.
Wie groß muss eine Einliegerwohnung mindestens sein?
Die LBauO MV schreibt keine exakte Mindestgröße vor, aber in der Praxis gelten 25 m² als Untergrenze für eine genehmigungsfähige Wohnung.
Lohnt sich eine Einliegerwohnung finanziell?
Bei aktuellen Mieten in Rostock (7–11 €/m² je nach Lage) und den steuerlichen Vorteilen rechnet sich eine Einliegerwohnung in der Regel innerhalb weniger Jahre.
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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.

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