Vermarktung & Recht
Digitales Exposé
Das digitale Exposé ist das zentrale Vermarktungsdokument beim Immobilienverkauf – mit gesetzlichen Pflichtangaben nach GEG und Wettbewerbsrecht.“,
Ein Exposé ist weit mehr als eine Beschreibung mit Fotos. Es enthält gesetzlich vorgeschriebene Angaben, begründet Haftungsrisiken bei Falschangaben und ist das erste Qualitätssignal an Kaufinteressenten. Ein professionell erstelltes digitales Exposé ist messbar wirksamer als ein einfaches PDF.
GEG-Pflichtangaben im Exposé
Nach § 80 GEG müssen Immobilieninserate und Exposés für Gebäude mit Energieausweis folgende Angaben enthalten: Energieeffizienzklasse (A+ bis H), Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch), Energiebedarf bzw. -verbrauch (kWh/(m²·a)), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder bis 15.000 € nach § 108 GEG.
Qualitätsmerkmale eines professionellen Exposés
Fotografie: Professionelle Immobilienfotografie mit Weitwinkelobjektiv und natürlichem Licht. Standard bei Büchel Immobilien. Schlechte Handyfotos reduzieren die Anfragezahl nachweislich um 30–50 %.
Grundriss: Maßstabsgetreuer Grundriss mit Raumbezeichnungen und Flächen. 3D-Grundriss als Ergänzung für bessere Raumvorstellung.
Beschreibung: Sachliche, vollständige Objektbeschreibung ohne übertriebene Superlative. Klarheit über Mängel schützt vor Haftung und reduziert Enttäuschungen bei Besichtigungen.
Rechtliche Haftung bei Falschangaben
Wer im Exposé falsche Angaben macht (z. B. falsche Wohnfläche, falsche Energieeffizienzklasse, verschwiegene Baumängel), haftet nach § 311 BGB (vorvertragliche Aufklärungspflicht), § 434 BGB (Sachmangel), § 444 BGB (Haftungsausschluss unwirksam bei Arglist). In Rostock urteilen Gerichte zunehmend zugunsten von Käufern bei nachweislich irreführenden Exposé-Angaben.
Digitales Exposé vs. gedrucktes Exposé
Digitale Exposés ermöglichen eingebettete 360°-Touren, interaktive Grundrisse und direkte Kontaktaufnahme. Sie werden über Immobilienportale (ImmoScout24, Immowelt), E-Mail und QR-Codes verteilt. Gedruckte Exposés kommen bei exklusiven Objekten und Makler-Netzwerkvermittlungen zum Einsatz. Büchel Immobilien erstellt für jedes Objekt sowohl ein professionelles digitales als auch ein hochwertiges Print-Exposé.
Häufige Fragen
Was muss ein Immobilien-Exposé enthalten?
Pflicht nach GEG: Energieeffizienzklasse, Energieausweis-Art, Energiekennwert, Heizungsart, Baujahr. Zusätzlich empfohlen: vollständige Lagekarte, maßstabsgetreuer Grundriss, Betriebskosten, Informationen zur WEG (bei Eigentumswohnung).
Wer haftet für Falschangaben im Exposé?
Der Verkäufer haftet primär nach §§ 311, 434, 444 BGB. Der Makler haftet zusätzlich nach § 311 Abs. 3 BGB als Dritter mit besonderem Vertrauen. Arglistig verschwiegene Mängel schließen den Haftungsausschluss aus.
Welche Fehler im Exposé führen häufig zu Problemen?
Häufige Fehler: falsche Wohnflächenangabe (Berechnung nach WoFlV), fehlende oder veraltete Energieausweisdaten, Beschreibung von Schäden als ‚optische Kleinigkeiten‘, unrichtige Grundrissmaße.
Muss ich im Exposé Mängel angeben?
Bekannte wesentliche Mängel (Feuchtigkeitsschäden, statische Probleme, bekannte Altlasten) müssen ungefragt offenbart werden – Verschweigen begründet Arglist und schließt den Haftungsausschluss aus.
Wie lange gilt ein Exposé rechtlich?
Ein Exposé ist ein vorvertragliches Informationsdokument ohne eigene Laufzeit. Es bindet den Verkäufer nicht zum Preis, begründet aber Aufklärungspflichten. Bei wesentlichen Änderungen (Preis, Zustand) muss das Exposé aktualisiert werden.
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