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Immobilienlexikon · Buchstabe B · BauGB §§ 1–13
Bauleitplanung – wie Gemeinden die Bebauung steuern
Die Bauleitplanung bestimmt, was wo gebaut werden darf. Sie ist das zentrale Steuerungsinstrument der Kommunen und betrifft jeden Grundstückskauf, jedes Bauvorhaben und jede Immobilienbewertung.
Das Baugesetzbuch (BauGB) unterscheidet zwei Stufen: den Flächennutzungsplan als vorbereitende und den Bebauungsplan als verbindliche Bauleitplanung. Beide zusammen entscheiden darüber, ob auf einem Grundstück in Rostock ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder gar nichts gebaut werden darf.
Die Bauleitplanung ist die planerische Vorbereitung und Steuerung der baulichen Nutzung von Grundstücken durch die Gemeinde. Sie umfasst den Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung) und den Bebauungsplan (verbindliche Bauleitplanung). Rechtsgrundlage sind §§ 1–13 des Baugesetzbuches (BauGB). Die Bauleitplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherstellen und die verschiedenen Belange gegeneinander abwägen.
Zwei Stufen der Bauleitplanung
Flächennutzungsplan und Bebauungsplan
Die Bauleitplanung erfolgt in zwei aufeinander aufbauenden Stufen – vom Groben ins Detail.
Flächennutzungsplan (FNP)
Der FNP zeigt die beabsichtigte Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet. Er unterscheidet Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Grünflächen und Verkehrsflächen. Der FNP ist nicht rechtsverbindlich für den Bürger, sondern nur verwaltungsintern bindend. Details: Flächennutzungsplan.
Bebauungsplan (B-Plan)
Der B-Plan wird aus dem FNP entwickelt und enthält rechtsverbindliche Festsetzungen: Art und Maß der baulichen Nutzung, Baulinien, GFZ, Dachform und mehr. Er gilt als Satzung und ist für jedermann bindend. Details: Bebauungsplan.
Entwicklungsgebot:Der Bebauungsplan muss aus dem Flächennutzungsplan „entwickelt“ werden (§ 8 Abs. 2 BauGB). Ein B-Plan, der dem FNP widerspricht, ist in der Regel unwirksam. Ausnahme: das sogenannte Parallelverfahren, bei dem FNP und B-Plan gleichzeitig geändert werden.
Grundstück kaufen oder Bauvorhaben planen? Wir kennen die B-Pläne in Rostock.
Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans dauert typischerweise 1–3 Jahre und umfasst mehrere Phasen mit Bürgerbeteiligung.
1. Aufstellungsbeschluss
Die Gemeindevertretung beschließt, einen Bebauungsplan aufzustellen. Der Beschluss wird ortsüblich bekanntgemacht. Ab diesem Zeitpunkt gelten bereits Veränderungssperren (§ 14 BauGB).
2. Frühzeitige Beteiligung
Bürger und Behörden werden informiert und können Stellungnahmen abgeben (§ 3 Abs. 1 BauGB). In Rostock erfolgt das über öffentliche Auslegung und Bürgerversammlungen.
3. Öffentliche Auslegung
Der Planentwurf liegt mindestens einen Monat öffentlich aus (§ 3 Abs. 2 BauGB). Jedermann kann Einwendungen erheben. Die Gemeinde muss sich mit jeder Stellungnahme auseinandersetzen.
4. Abwägung & Satzungsbeschluss
Die Gemeinde wägt alle öffentlichen und privaten Belange ab und beschließt den Plan als Satzung. Nach Genehmigung und Bekanntmachung wird er rechtsverbindlich.
Beschleunigtes Verfahren
Für kleine Plangebiete im Innenbereich gibt es das beschleunigte Verfahren (§ 13a BauGB) – ohne Umweltprüfung und mit kürzeren Fristen. In Rostocker Nachverdichtungsgebieten wird das häufig genutzt.
Bedeutung für Eigentümer
Warum die Bauleitplanung den Grundstückswert bestimmt
Die Festsetzungen der Bauleitplanung entscheiden maßgeblich über den Wert eines Grundstücks – oft mehr als die Lage allein.
Baurecht = WertEin Grundstück mit Baurecht nach § 30 BauGB (qualifizierter B-Plan) ist ein Vielfaches wert im Vergleich zu einer Grünfläche ohne Baurecht. Die Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des B-Plans entspricht.
§ 34 BauGB – Innenbereich ohne B-PlanInnerhalb bebauter Ortsteile darf gebaut werden, wenn sich das Vorhaben in die Umgebung „einfügt“ (§ 34 BauGB). In Rostock betrifft das viele Grundstücke in gewachsenen Stadtteilen wie Baulinie & Baugrenze einhalten und Abstandsflächen beachten.
§ 35 BauGB – AußenbereichIm Außenbereich ist Bauen grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben (Landwirtschaft, Windkraft) erlaubt. Baugrundstücke im Außenbereich sind selten und an strenge Auflagen gebunden.
Grundstückspotenzial prüfen? Wir analysieren B-Plan und Baurecht.
Bauleitplanung in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
Aktuelle Entwicklungen in der Rostocker Stadtplanung, die für Immobilieneigentümer relevant sind.
Stadtentwicklung Rostock
Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock hat über 200 rechtskräftige Bebauungspläne. Aktuelle Schwerpunkte: Nachverdichtung in der Südstadt und Reutershagen, Neubaugebiete in Gehlsdorf und Brinckmanshöhe, Revitalisierung der Warnowufer.
Einsicht in Bauleitpläne
Alle Bebauungspläne der Stadt Rostock sind im Geoportal öffentlich einsehbar. Für den Landkreis Rostock gelten die Bauleitpläne der einzelnen Gemeinden – bei Bedarf können wir die relevanten Unterlagen für Ihr Grundstück beschaffen.
Ja. Während der öffentlichen Auslegung können Bürger Einwendungen erheben, mit denen sich die Gemeinde auseinandersetzen muss. Nach Inkrafttreten des B-Plans ist ein Normenkontrollantrag beim Oberverwaltungsgericht möglich (§ 47 VwGO) – allerdings nur innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung.
Darf ich ohne Bebauungsplan bauen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Im Innenbereich (§ 34 BauGB) darf gebaut werden, wenn sich das Vorhaben nach Art und Maß in die Umgebung einfügt. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) nur für privilegierte Vorhaben wie Landwirtschaft. Ohne B-Plan und außerhalb bebauter Ortsteile: in der Regel nein.
Wie erfahre ich, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?
Drei Wege: 1. Einsicht in den Bebauungsplan bei der Gemeinde oder im Geoportal. 2. Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde (kostenpflichtig, aber verbindlich). 3. Wir als Makler können eine Ersteinschätzung geben und die relevanten Unterlagen beschaffen.
Was bedeutet eine Veränderungssperre für mein Grundstück?
Ab dem Aufstellungsbeschluss für einen neuen B-Plan kann die Gemeinde eine Veränderungssperre erlassen (§ 14 BauGB). Das bedeutet: Keine Baugenehmigungen, keine wesentlichen Veränderungen am Grundstück, bis der neue Plan steht. Die Sperre gilt maximal 2 Jahre, kann aber verlängert werden.
Professionelle Beratung zum Baurecht
Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: Baugesetzbuch (BauGB), Bauordnung MV (LBauO M-V), Geoportal Rostock. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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