GEG (Gebäudeenergiegesetz) – Anforderungen, Heizungsgesetz & Pflichten 2026
Das Gebäudeenergiegesetz ist das zentrale Regelwerk für Energieeffizienz und Heizungstechnik im Gebäudesektor. Seit 2024 gelten verschärfte Anforderungen an Heizungsanlagen – das sogenannte Heizungsgesetz. Für Eigentümer, Käufer und Vermieter hat das GEG weitreichende Konsequenzen.
Hier erfahren Sie, was das GEG regelt, welche Pflichten beim Energieausweis gelten und wie sich die Vorgaben auf die energetische Sanierung und die CO₂-Kostenaufteilung auswirken.
Reform zur Jahresmitte 2026 geplant
Die Bundesregierung hat am 24.02.2026 eine Reform beschlossen, die das GEG voraussichtlich zum 01.07.2026 in ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) überführen soll. Die starre 65-%-Pflicht entfällt, ab 2029 greift eine gestaffelte Biomethan-Quote (sog. „Bio-Treppe“). Für Städte über 100.000 Einwohner (z. B. Rostock) wird die kommunale Wärmeplanung ausschlaggebend. Bis das neue Gesetz in Kraft tritt, gilt das GEG in der hier beschriebenen Form weiter.
Update 29.04.2026: SPD und CDU haben sich auf Mieterschutz beim Einbau fossiler Heizungen geeinigt – Vermieter sollen sich künftig zur Hälfte an CO2-Abgaben, Gasnetzentgelten und den Kosten für den Biomethan-Anteil beteiligen. Update 13.05.2026: Der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) liegt seit 05.05.2026 vor; der Kabinettsbeschluss ist für Mitte Mai 2026 vorgesehen. Inkrafttreten frühestens Mitte/Ende Juli, ggf. Anfang August 2026. Die GEG-Übergangsfrist (65 %-EE-Pflicht in Großstädten >100.000 Einwohner) wurde von ursprünglich 01.07.2026 konkret auf 01.11.2026 verschoben.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude in Deutschland. Es fasst seit 2020 die frühere EnEV, das EEWärmeG und das EnEG zusammen. Die Novelle vom Januar 2024 (umgangssprachlich Heizungsgesetz) verschärfte die Vorgaben für Heizungsanlagen erheblich.
Das Heizungsgesetz (GEG-Novelle 2024)
Neubau in Neubaugebiet
Seit 01.01.2024 gilt die 65-%-Regel sofort: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse erfüllen das.
Bestandsgebäude
Die Pflicht greift erst nach Veröffentlichung der kommunalen Wärmeplanung. In Großstädten (über 100.000 EW) spätestens ab 30.06.2026, in kleineren Kommunen ab 30.06.2028. Rostock: ab Mitte 2026.
Pflichten für Eigentümer & Verkäufer
Energieausweis
Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden (§ 80 GEG). Verstöße sind bußgeldbewehrt – bis 10.000 €.
Nachrüstpflichten
Heizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden, müssen ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Oberste Geschossdecken müssen gedämmt sein (§ 47 GEG), wenn nicht bereits das Dach gedämmt ist.
Informationspflicht
Seit 2024 muss der Verkäufer den Käufer über die voraussichtlichen Kosten einer GEG-konformen Heizung informieren, wenn die bestehende Heizung nicht den Anforderungen entspricht.
CO₂-Kostenaufteilung
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt – je nach Energieeffizienz des Gebäudes. Je schlechter der Zustand, desto mehr zahlt der Vermieter.
Auswirkungen auf die Sanierung
Sanierungsfahrplan
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater zeigt, welche Maßnahmen sich lohnen. Mit iSFP gibt es 5 % Extra-Förderung auf Einzelmaßnahmen.
Effizienzhaus-Standard
Das GEG definiert Referenzgebäude als Maßstab. Wer darüber hinaus saniert (z.B. KfW-Effizienzhaus 55), erhält zusätzliche Fördermittel der KfW.
Förderung & Finanzierung
BAFA-Zuschuss
Bis zu 70 % Zuschuss für den Heizungstausch (30 % Basis + 20 % Klimabonus + 20 % Einkommensbonus). Deckelung bei 30.000 € förderfähigen Kosten.
KfW-Kredit
Zinsgünstige Kredite bis 120.000 € pro Wohneinheit für Komplettsanierung zum Effizienzhaus. Tilgungszuschüsse je nach erreichtem Standard.
Energieausweis
Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis – Pflichten beim Verkauf und Vermietung.
Energetische Sanierung
Maßnahmen, Kosten und Fördermittel für die energetische Modernisierung.
CO₂-Kosten
Wie die CO₂-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter funktioniert.
Häufige Fragen – GEG
Was regelt das GEG?
Muss ich meine Gasheizung austauschen?
Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?
Brauche ich beim Hausverkauf einen Energieausweis?
Was passiert, wenn meine Heizung kaputtgeht?
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