AfA – Abschreibung bei Immobilien einfach erklärt
Was ist die AfA bei Immobilien? Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das wichtigste Steuerwerkzeug für Vermieter – sie senkt Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen.
Wer eine Immobilie vermietet, darf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer steuerlich abschreiben. Für Altbauten (vor 1925) gelten 2,5 % über 40 Jahre, für jüngere Gebäude 2 % über 50 Jahre. Seit 2023 gibt es zusätzlich die degressive AfA für Neubauten mit 5 % im ersten Jahr.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie. Sie wird über die typische Nutzungsdauer verteilt und mindert jährlich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Grundstücke sind nicht abschreibbar, da sie keiner Abnutzung unterliegen.
Lineare AfA: Gebäude ab 1925: 2 % über 50 Jahre. Gebäude vor 1925: 2,5 % über 40 Jahre. Basis: Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (ohne Grundstück).
Degressive AfA (seit 2023): Für Neubauten (Baubeginn nach 30.09.2023) gilt eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr deutlich höhere Abschreibung als linear.
Gebäudeanteil ermitteln: Der Kaufpreis muss in Grundstücks- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Das BMF stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Alternativ kann ein Sachverständigengutachten die Aufteilung belegen.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre, § 23 EStG) wird der Gewinn besteuert. Die bisherigen AfA-Beträge mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Beispiel: Kauf für 200.000 € (Gebäudeanteil), 8 Jahre AfA à 2 % = 32.000 € abgeschrieben. Fortgeführte AK: 168.000 €. Verkauf für 250.000 € = Gewinn 82.000 € (statt 50.000 € ohne AfA).
Nach 10 Jahren: Der Verkaufsgewinn ist steuerfrei – die AfA wurde trotzdem voll genutzt. Das macht die 10-Jahres-Strategie für Kapitalanleger besonders attraktiv.
Rostock bietet Kapitalanlegern attraktive Renditen bei vergleichsweise moderaten Kaufpreisen. Die AfA wirkt hier besonders effektiv: Bei einem Mehrfamilienhaus in der Südstadt oder Lütten Klein kann die jährliche Abschreibung mehrere Tausend Euro Steuerlast sparen.
Büchel Immobilien berät Kapitalanleger zur optimalen Kaufpreisaufteilung und vermittelt erfahrene Steuerberater in der Region – damit Sie das Maximum aus der AfA herausholen.
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Kann ich die AfA auch bei Eigennutzung nutzen?
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Erhöht die AfA den Gewinn beim Verkauf?
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Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.