Abstandsflächen – Berechnung, LBauO MV & Praxis
Was sind Abstandsflächen? Abstandsflächen sind gesetzlich vorgeschriebene Freiflächen zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze.
Sie sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz – und entscheiden maßgeblich darüber, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. In Mecklenburg-Vorpommern regelt § 6 LBauO MV die Mindestabstände. Beim Grundstückskauf sind Abstandsflächen daher ein zentraler Prüfpunkt.
Abstandsflächen sind nach § 6 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO MV) vor Außenwänden von Gebäuden freizuhaltende Flächen auf dem eigenen Grundstück. Sie dürfen in der Regel nicht überbaut und nicht von Nachbargebäuden beansprucht werden. Die Tiefe berechnet sich aus der Wandhöhe multipliziert mit dem Faktor 0,4 – mindestens jedoch 3 m.
Formel: Wandhöhe × 0,4 = Abstandsfläche. Bei einer 8 m hohen Wand: 8 × 0,4 = 3,2 m Abstand zur Grenze. In jedem Fall mindestens 3 m.
Ausnahmen: Bebauungspläne (B-Pläne) können abweichende Festsetzungen treffen. In Kerngebieten oder dicht bebauten Innenstadtlagen darf der Abstand auf 0,25 H reduziert werden. Garagen und Nebenanlagen bis 3 m Firsthöhe sind in MV ohne Abstandsfläche zulässig.
Dachaufbauten: Wird das Dach steiler als 70°, zählt die Dachfläche anteilig zur Wandhöhe. Bei Flachdächern zählt nur die Attikahöhe.
Beim Kauf eines Grundstücks mit Bestandsgebäude sollten Sie prüfen: Halten die bestehenden Gebäude die aktuellen Abstandsflächen ein? Falls nicht, genießen sie Bestandsschutz – Umbauten oder Aufstockungen müssen aber die aktuellen Regeln einhalten.
Abstandsflächen vs. B-Plan: Abstandsflächen nach LBauO MV sind Mindestabstände zur Grundstücksgrenze. Davon zu unterscheiden sind Baugrenzen und Baulinien im Bebauungsplan – sie regeln, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf (Baufenster), während Abstandsflächen den Abstand zur Nachbargrenze definieren.
In dicht bebauten Rostocker Stadtteilen wie der KTV oder Stadtmitte stehen viele Gründerzeitgebäude ohne ausreichende Abstandsflächen – sie genießen Bestandsschutz. Beim Kauf solcher Objekte ist die Prüfung der Bebaubarkeit (Aufstockung, Anbau) besonders wichtig.
In Warnemünde und den äußeren Stadtteilen gelten häufig B-Pläne mit eigenen Abstandsregelungen. Büchel Immobilien prüft bei jeder Grundstücksbewertung die Bebaubarkeit anhand der geltenden Abstandsflächen.
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