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Kapitalanlage & Investment
Mietausfallwagnis
§18 II. BV – kalkulatorischer Risikoansatz von 2 % der Jahreskaltmiete
Das Mietausfallwagnis ist ein pauschaler Kostenansatz in der Immobilienkalkulation: 2 % der Jahreskaltmiete für das Risiko von Leerstand und Zahlungsausfall. Pflichtbestandteil bei Ertragswertermittlung und Nettomietrendite.
Definition: Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis gehört zu den Bewirtschaftungskosten gem. §18 II. BV und ist damit Bestandteil der Nettomietrendite-Berechnung sowie der Ertragswertmethode nach Ertragswertverfahren. Es ist kein tatsächlicher Schaden, sondern ein pauschaler kalkulatorischer Risikoansatz – analog zur Instandhaltungsrücklage.
Berechnung und Einordnung in die Bewirtschaftungskosten
1. Verwaltungskosten (ca. 3–5 % der Kaltmiete)
2. Instandhaltungskosten (ca. 1,0–1,5 €/m²/Monat)
3. Mietausfallwagnis (2 % der Jahreskaltmiete)
4. Betriebskosten (soweit nicht umlegbar)
Beispiel: Kaltmiete 9.600 €/Jahr → Mietausfallwagnis = 192 €/Jahr = 16 €/Monat
In der Praxis zeigt der Rostocker Markt (2024/2025) Leerstands- und Ausfallquoten bei gut gepflegten Wohnimmobilien in A-Lagen deutlich unter 2 % – der kalkulatorische Ansatz ist also eher konservativ. In D-Lagen oder bei strukturellen Leerstandsproblemen kann der tatsächliche Ausfall die 2 % übersteigen.
Mietausfallwagnis vs. tatsächlicher Mietausfall
Das kalkulatorische Mietausfallwagnis nach II. BV ist ein Pauschalsatz für die Kalkulation – er berücksichtigt nicht die individuelle Situation des Objekts. Tatsächlicher Mietausfall entsteht durch Leerstand zwischen Mieterwechseln, Zahlungsausfalls des Mieters oder laufenden Rechtsstreit. Vermieter, die ein Leerstandsrisiko systematisch absichern möchten, können Mietausfallfallversicherungen abschließen oder bei der Objektauswahl auf bonitatsstarke Mieter und gefragte Lagen achten.
Häufige Fragen zur Mietausfallwagnis
Was ist das Mietausfallwagnis nach §18 II. BV?
Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Betrag (2 % der Jahreskaltmiete), der das Risiko von Mietausfall durch Leerstand oder Mieter-Zahlungsausfall repräsentiert. Er wird bei der Ertragswertermittlung und der Nettomietrendite-Berechnung abgezogen.
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis konkret?
Nach §18 II. BV werden 2 % der Jahreskaltmiete angesetzt. Bei 800 € Kaltmiete/Monat (= 9.600 €/Jahr) beträgt das Mietausfallwagnis 192 €/Jahr bzw. 16 €/Monat.
Unterschied Mietausfallwagnis und tatsächlicher Mietausfall?
Das Mietausfallwagnis ist ein Pauschalansatz für die Kalkulation. Der tatsächliche Mietausfall ist der reale Einnahmeverlust durch Leerstand oder Zahlungsausfall eines Mieters. Beide können stark voneinander abweichen.
Kann ich Mietausfall versichern?
Ja, spezielle Mietausfall-Rechtsschutzversicherungen oder Mietschutzpakete bieten Absicherung. Die Prämien variieren stark je nach Standort und Objekt. In Rostock sind Mietausfallversicherungen bei Kapitalanlage-Objekten verbreitet.
Wird das Mietausfallwagnis in der Ertragswertberechnung berücksichtigt?
Ja, zusammen mit Verwaltungskosten und Instandhaltung gehört es zu den Bewirtschaftungskosten, die vom Rohertrag abgezogen werden. Der verbleibende Reinertrag bildet die Basis für die Ertragswertermittlung nach ImmoWertV.
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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.