Kapitalertragsteuer Immobilien
Wann sie anfällt, Freibeträge & Gestaltungsoptionen
Die Kapitalertragsteuer betrifft Immobilieneigentümer vor allem bei Einkünften aus Immobilienfonds und -beteiligungen. Beim Direktverkauf greift hingegen die Spekulationsfrist nach EStG § 23.
Kapitalertragsteuer (KESt, Abgeltungsteuer) ist eine Quellensteuer von 25 % (+ Soli + ggf. Kirchensteuer) auf Einkünfte aus Kapitalvermögen – bei Immobilien relevant für Fondsausschüttungen, Zinserträge aus Immobiliendarlehen und Dividenden von Immobilien-AGs.
Direkte Immobilienbesitzer: Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer (nicht der KESt). Veräußerungsgewinne nach Ablauf der 10-Jahres-Frist sind steuerfrei.
Indirekte Beteiligungen: Ausschüttungen aus Immobilienfonds, Zinsen aus Crowdinvesting und Dividenden von REITs unterliegen der KESt von 25 % plus Soli.
Der Sparerpauschbetrag beträgt 1.000 € pro Person (2.000 € für Ehepaare). Bis zu dieser Grenze bleiben Kapitalerträge steuerfrei.
Ein Freistellungsauftrag bei der Bank stellt sicher, dass die KESt erst ab Überschreitung des Freibetrags einbehalten wird. Ohne Freistellung wird die Steuer automatisch abgeführt und muss über die Steuererklärung zurückgeholt werden.
Günstigerprüfung: Liegt der persönliche Steuersatz unter 25 %, kann über die Steuererklärung die Differenz erstattet werden (Anlage KAP).
Teilfreistellung bei Immobilienfonds: 60 % der Erträge aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei (Investmentsteuergesetz). Effektiver Steuersatz damit nur ca. 10 %.
Direktbesitz
Mieteinnahmen = Einkommensteuer, Verkauf nach 10 Jahren = steuerfrei.
Fonds & REITs
Ausschüttungen = KESt 25 %, aber Teilfreistellung bei Immobilienfonds (60 %).
Crowdinvesting
Zinserträge = KESt 25 %, keine Teilfreistellung, kein Sachwert.
Muss ich auf Mieteinnahmen Kapitalertragsteuer zahlen?
Nein, Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer, nicht der KESt. Die KESt gilt nur für Kapitalerträge wie Fondsausschüttungen oder Zinsen.
Wie hoch ist die Kapitalertragsteuer?
25 % plus 5,5 % Solidaritätszuschlag (= 26,375 %) plus ggf. Kirchensteuer. Der Sparerpauschbetrag von 1.000 € pro Person wird vorher abgezogen.
Was ist die Teilfreistellung bei Immobilienfonds?
60 % der Erträge aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei. Effektiv werden nur 40 % der Ausschüttung mit 25 % KESt besteuert.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist (EStG § 23). Bei Eigennutzung in den letzten 3 Jahren ist der Verkauf sofort steuerfrei.
Lohnt sich die Günstigerprüfung?
Ja, wenn Ihr persönlicher Steuersatz unter 25 % liegt – etwa bei Rentnern oder Geringverdienern. Die Differenz wird über die Steuererklärung erstattet.
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