IMMOBILIEN-LEXIKON · FINANZIERUNG & KREDIT
Disagio – Zinsabschlag bei der Baufinanzierung
Das Disagio ist die Differenz zwischen Darlehensnennbetrag und tatsächlicher Auszahlung. Es senkt den Nominalzins, erhöht aber die effektive Gesamtbelastung.
Für Immobilienkäufer in Rostock ein Finanzierungsinstrument mit steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.
2–5 %Üblich
Vorab-ZinsWirkung
§11 EStGSteuerrecht
SeltenHeute
DEFINITION
Das Disagio (auch Damnum oder Abgeld) ist der Abschlag zwischen dem Nennwert eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Bei einem Darlehen von 200.000 € und 3 % Disagio erhält der Kreditnehmer nur 194.000 €, muss aber 200.000 € zurückzahlen. Im Gegenzug sinkt der Nominalzins.
FUNKTIONSWEISE
So funktioniert das Disagio bei der Immobilienfinanzierung
Der Zinsabschlag ist eine Form der Vorab-Zinszahlung – mit Vor- und Nachteilen.
Niedrigerer Nominalzins
Durch das Disagio sinkt der monatliche Nominalzins. Das führt zu niedrigeren laufenden Raten – bei gleicher Gesamtbelastung über die Laufzeit. Der Effektivzins bleibt höher als der Nominalzins.
Steuerlicher Vorteil
Für Kapitalanleger ist das Disagio sofort als Werbungskosten absetzbar (§11 EStG), wenn es marktüblich ist (max. 5 % bei mind. 5 Jahren Zinsbindung). Das senkt die Steuerlast im Jahr der Finanzierung.
Praxis-Hinweis: In der aktuellen Niedrigzinsphase ist das Disagio weitgehend aus der Mode gekommen. Die meisten Banken zahlen Darlehen zu 100 % aus. Es kann aber bei Anschlussfinanzierungen oder Sonderfällen noch relevant sein. BERECHNUNG & VERGLEICH
Disagio richtig berechnen und bewerten
Der Vergleich zwischen Disagio-Variante und Vollauszahlung zeigt den wahren Preis.
Rechenbeispiel
Darlehen 200.000 €, Disagio 3 %: Auszahlung 194.000 €, Rückzahlung 200.000 €. Die 6.000 € Disagio sind vorweggenommene Zinsen. Der Effektivzins liegt über dem Nominalzins.
Vergleichsrechnung
Immer den Effektivzins vergleichen, nicht den Nominalzins! Nur der Effektivzins macht Angebote mit und ohne Disagio vergleichbar. Die Bereitstellungszinsen kommen ggf. noch hinzu.
FINANZIERUNG IN ROSTOCK & MV
Disagio im regionalen Kontext
Im Rostocker Immobilienmarkt spielt das Disagio heute eine untergeordnete Rolle.
Marktpraxis
Die meisten Banken in Rostock bieten standardmäßig 100 %-Auszahlung. Ein Disagio wird heute fast nur noch bei Denkmal-Kapitalanlagen oder steueroptimierter Finanzierung vereinbart.
Vermieter-Tipp
Für Kapitalanleger im Landkreis Rostock kann das Disagio bei hohem Grenzsteuersatz die Anfangsliquidität verbessern – der sofortige Steuerabzug wirkt wie ein Zuschuss.
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HÄUFIGE FRAGEN
Fragen & Antworten
Was ist ein Disagio bei der Baufinanzierung?
Das Disagio ist ein Abschlag auf die Darlehensauszahlung. Bei 3 % Disagio auf 200.000 € werden nur 194.000 € ausgezahlt, aber 200.000 € müssen zurückgezahlt werden. Im Gegenzug sinkt der
Nominalzins.
Ist ein Disagio steuerlich absetzbar?
Ja, für Kapitalanleger ist das Disagio sofort als Werbungskosten absetzbar (§11 EStG), sofern es marktüblich ist (max. 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung). Selbstnutzer können es nicht absetzen.
Lohnt sich ein Disagio heute noch?
In den meisten Fällen nicht. Bei niedrigen Zinsen ist der Steuervorteil gering. Es kann sich für Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz lohnen, wenn die Steuerersparnis die Mehrkosten übersteigt. Eine Vergleichsrechnung mit dem
Effektivzins ist Pflicht.
Was ist der Unterschied zwischen Disagio und Agio?
Das Disagio ist ein
Abschlag (Auszahlung unter Nennwert), das
Agio ein
Aufschlag (Ausgabepreis über Nennwert). Bei Immobiliendarlehen kommt nur das Disagio vor.
Wie beeinflusst das Disagio den Effektivzins?
Das Disagio erhöht den
Effektivzins gegenüber dem Nominalzins, da die tatsächliche Auszahlung geringer ist. Je höher das Disagio, desto größer die Differenz zwischen Nominal- und Effektivzins.
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📌 HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzberatung. Steuerliche Auswirkungen hängen von der individuellen Situation ab. Stand: April 2026.
Quellen: §11 EStG – Zufluss/Abfluss · §489 BGB – Darlehensrecht · Büchel Immobilien – Marktexpertise Rostock
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