Finanzierung & Kosten

Disagio

Der Abzug vom Darlehensbetrag – was Banken dürfen und was das für Ihre Finanzierung bedeutet

Disagio bezeichnet den Unterschied zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Wer 200.000 € aufnimmt, erhält bei einem Disagio von 2 % nur 196.000 € – muss aber die vollen 200.000 € zurückzahlen. In der Baufinanzierung ist das Disagio heute seltener geworden, taucht aber weiterhin bei Gewerbefinanzierungen und als Steuerinstrument für Kapitalanleger auf.

Definition
Das Disagio (auch: Damnum) ist ein prozentualer Abzug vom Darlehensnennbetrag, den die Bank bei der Auszahlung einbehält. Beträgt das Disagio 3 %, erhält der Kreditnehmer bei einem Darlehen von 100.000 € tatsächlich nur 97.000 €, schuldet der Bank aber weiterhin 100.000 € zuzüglich Zinsen. Das Disagio senkt den Nominalzins, erhöht aber die effektiven Gesamtkosten des Darlehens.

Disagio vs. Agio: die zwei Seiten der Medaille

Während das Disagio einen Abzug vom Nennwert darstellt (Auszahlungsbetrag < Nennbetrag), bedeutet das Agio einen Aufschlag (Auszahlungsbetrag > Nennbetrag). Im privaten Immobilienkreditmarkt kommt das Agio kaum vor. Das Disagio war früher ein gängiges Instrument der Banken, um den ausgewiesenen Nominalzins niedrig zu halten – auf Kosten des tatsächlich verfügbaren Kapitals.

NennbetragDer im Kreditvertrag vereinbarte Darlehensbetrag – dieser ist vollständig zurückzuzahlen.
AuszahlungsbetragDer tatsächlich überwiesene Betrag: Nennbetrag abzüglich Disagio.
NominalzinsWird durch das Disagio scheinbar gesenkt – täuscht über die wahren Kosten hinweg.
EffektivzinsBerücksichtigt das Disagio und zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten des Darlehens.

Steuerliche Bedeutung: Disagio für Kapitalanleger

Für Vermieter und Kapitalanleger kann das Disagio eine attraktive steuerliche Gestaltungsmöglichkeit sein. Gemäß § 11 EStG kann ein Disagio im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden – sofern es marktüblich ist (bis ca. 5 % gilt als üblich). Dadurch lässt sich im Jahr des Immobilienkaufs ein höherer steuerlicher Abzug erzielen, besonders bei hohem Steuersatz.

Praxisbeispiel Kapitalanlage Rostock: Ein Investor kauft eine Eigentumswohnung in der Rostocker Südstadt für 280.000 €. Er vereinbart ein Disagio von 5 % auf ein Darlehen von 240.000 € (= 12.000 €). Diese 12.000 € kann er im Kaufjahr als Werbungskosten gegenüber dem Finanzamt Rostock geltend machen.

Disagio in der modernen Baufinanzierung

Im heutigen Zinsumfeld ist das Disagio für private Hauskäufer weniger verbreitet als in den 1980er Jahren. Damals wurden Disagios von 5–15 % häufig eingesetzt. Heute vergleichen Kreditnehmer den effektiven Jahreszins, der das Disagio bereits einrechnet. Beim Kauf in Rostock: 1. Immer den Effektivzins vergleichen. 2. Tatsächliche Auszahlungssumme prüfen. 3. Das Disagio im Kreditvertrag ausweisen lassen.

Disagio und Vorfälligkeitsentschädigung

Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit Disagio kann der nicht verbrauchte Teil bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Im Streitfall hilft ein unabhängiger Finanzberater.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Vorfälligkeitsentschädigung→ Effektivzins→ Baufinanzierung→ Annuitätendarlehen→ Zinsbindung Immobilien

Weiterführende Links

→ EffektivzinsWie der Effektivzins das Disagio einrechnet und warum er der wichtigste Vergleichswert ist.→ BaufinanzierungGrundlagen der Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Zins, Tilgung und Laufzeit.→ AnnuitätendarlehenDie häufigste Darlehensform beim Immobilienkauf – Funktionsweise und Berechnung.
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Häufige Fragen zum Disagio

Was ist der Unterschied zwischen Disagio und Bearbeitungsgebühr?
Das Disagio ist ein vertraglicher prozentualer Abzug, der steuerlich für Vermieter absetzbar sein kann. Bearbeitungsgebühren sind seit BGH-Urteilen 2014 bei Verbraucherkrediten unzulässig. Das Disagio bleibt zulässig, sofern es als Gegenleistung für einen niedrigeren Zinssatz wirtschaftlich begründbar ist.
Kann ich das Disagio steuerlich absetzen?
Ja – aber nur als Vermieter im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als selbstnutzender Eigenheimbesitzer können Sie das Disagio nicht absetzen. Es muss marktüblich sein (bis ca. 5 %) und darf im Zahlungsjahr vollständig als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Ist das Disagio beim Effektivzins eingerechnet?
Ja, zwingend. Der gesetzlich vorgeschriebene effektive Jahreszins nach § 6 PAngV muss alle Kosten des Kredits enthalten – einschließlich Disagio. Vergleichen Sie immer den Effektivzins, nie nur den Nominalzins.
Was passiert mit dem Disagio bei vorzeitiger Rückzahlung?
Bei vorzeitiger Rückzahlung sollten Sie klären, ob ein anteiliges Disagio zurückerstattet wird. In der Praxis wird das Disagio oft wie eine Zinsvorauszahlung behandelt. Lassen Sie die Konditionen vor Vertragsabschluss genau regeln.
Wie berechne ich den effektiven Disagio-Effekt?
Nehmen Sie den Darlehensnennbetrag (z. B. 200.000 €) mal Disagio-Prozentsatz (z. B. 3 %) = 6.000 €. Dieser Betrag fehlt bei der Auszahlung. Da Sie trotzdem 200.000 € zurückzahlen, steigen die effektiven Kosten. Ein Finanzierungsrechner hilft bei der genauen Berechnung.

Rechtlicher Hinweis: Keine individuelle steuerliche Beratung. Büchel Immobilien Rostock.